Dissolution d'une société civile immobilière : guide 2026

La dissolution d’une société civile immobilière met fin à son activité en deux temps : une décision de dissolution anticipée, votée par les associés, puis une phase de liquidation qui solde les comptes et répartit le patrimoine. Elle se distingue nettement de la mise en sommeil, réversible, et suppose deux formalités et deux annonces légales avant la radiation définitive du registre.

Beaucoup de gérants de SCI confondent ces deux logiques. Ils pensent qu’une société civile immobilière sans activité doit obligatoirement être dissoute, alors qu’une pause temporaire — le temps de trouver un repreneur, de régler une succession ou d’attendre une meilleure conjoncture immobilière — peut simplement passer par une mise en sommeil. À l’inverse, d’autres engagent une dissolution alors qu’un simple rachat de parts entre associés aurait suffi. Ce guide détaille la procédure, ses conséquences sur le bien immobilier et les alternatives à envisager avant de fermer définitivement.

Quelle est la procédure de dissolution d’une société civile immobilière ?

La dissolution d’une SCI répond aux causes prévues par l’article 1844-7 du Code civil, commun à toutes les sociétés civiles et commerciales : arrivée du terme statutaire, extinction ou réalisation de l’objet social, annulation du contrat de société, dissolution judiciaire pour justes motifs (mésentente grave entre associés paralysant le fonctionnement), et surtout, dans la grande majorité des cas rencontrés en pratique, la dissolution anticipée décidée par les associés.

La décision de dissolution anticipée

Contrairement à la mise en sommeil, qui relève d’une simple décision du gérant, la dissolution d’une SCI exige un acte formel des associés. Sauf clause contraire des statuts, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant — dont la dissolution — sont prises à l’unanimité des associés en application de l’article 1852 du Code civil. Les statuts de la SCI peuvent toutefois prévoir une majorité qualifiée : il faut donc systématiquement les vérifier avant de convoquer l’assemblée.

Cette décision prend la forme d’un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire qui :

• constate la dissolution anticipée de la société ;
• nomme un liquidateur amiable, souvent le gérant en exercice, mais pas obligatoirement ;
• fixe le siège de la liquidation.

💡 En pratique, nous produisons pour nos clients un modèle de procès-verbal de dissolution pré-rempli avec les informations de la SCI ; le gérant reste l’auteur du document et le signe en assemblée avec les autres associés.

Les formalités au guichet unique et la publicité légale

Une fois la dissolution votée, deux formalités s’enchaînent :

1. Publication d’une annonce légale de dissolution, mentionnant la date de l’assemblée, le nom du liquidateur et l’adresse du siège de liquidation.
2. Dépôt du dossier au guichet unique des formalités des entreprises (INPI), qui inscrit la dissolution en modificatif au RCS et déclenche une publication au BODACC.

Cette inscription modificative avec dépôt d’acte coûte 173,97 € TTC de frais de greffe. L’annonce légale de dissolution représente un coût forfaitaire national d’environ 153 € HT. Notre article dédié détaille le contenu exact et le prix d’une annonce légale de dissolution si vous souhaitez comparer les supports habilités.

⚠️ Une erreur fréquente consiste à croire que cette première formalité suffit à faire disparaître la SCI. Il ne s’agit que de la première étape : la société continue d’exister juridiquement, uniquement pour les besoins de sa liquidation, tant que la clôture n’est pas, à son tour, publiée et déposée au greffe.

Le tableau des coûts de la procédure complète

Étape	Frais de greffe TTC	Annonce légale (indicatif)
Dissolution (inscription modificative avec dépôt d’acte)	173,97 €	~153 € HT
Clôture de liquidation (radiation)	7,26 €	~111 € HT
Total procédure	~181,23 €	~264 € HT

Ces montants s’ajoutent aux honoraires d’accompagnement, le cas échéant. Chez NORGE CONSEIL, opérateur de miseensommeil.fr, l’accompagnement d’une dissolution-liquidation de société est facturé 200 € HT, en plus des deux annonces légales réglées au tarif réel du support habilité.

Quelles sont les conséquences de la dissolution d’une SCI sur les biens immobiliers ?

C’est la question centrale pour tout associé de SCI, et celle qui différencie le plus cette forme sociale des sociétés commerciales classiques : que devient l’immeuble une fois la dissolution votée ?

La personnalité morale subsiste pendant la liquidation

En vertu de l’article 1844-8 du Code civil, la dissolution entraîne la liquidation de la société, mais la personnalité morale de la SCI subsiste pour les besoins de cette liquidation jusqu’à la publication de sa clôture. Concrètement, la SCI reste propriétaire du bien pendant toute cette période : elle peut le vendre, le louer temporairement pour générer des liquidités, ou l’attribuer aux associés selon leurs droits dans le capital.

Le déroulement de la liquidation d’une SCI est encadré, pour l’essentiel, par le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 relatif aux sociétés civiles, qui précise les pouvoirs et obligations du liquidateur : réalisation de l’actif, apurement du passif, établissement des comptes de liquidation, et convocation d’une seconde assemblée pour les approuver.

Deux issues possibles pour le bien immobilier

Première option : la vente du bien par le liquidateur. Le produit de la vente sert d’abord à régler les créanciers (banque en cas de crédit immobilier en cours, entreprises de travaux, administration fiscale), puis le solde — le boni de liquidation — est réparti entre associés au prorata de leurs parts sociales.

Seconde option : l’attribution en nature de l’immeuble à un ou plusieurs associés. Cette solution, souvent recherchée par les familles qui souhaitent conserver le bien, nécessite un acte de partage établi devant notaire, indispensable pour la publicité foncière. L’associé attributaire indemnise généralement les autres associés à hauteur de leurs droits, soit en numéraire, soit par soulte.

📌 Prenons un cas fréquent : une SCI familiale détient un immeuble locatif entièrement remboursé. À la dissolution, les trois associés (les enfants d’un couple ayant transmis les parts) décident que l’un d’eux conserve le bien. Un acte de partage chez le notaire lui attribue l’immeuble ; il verse une soulte aux deux autres, calculée sur la valeur vénale expertisée du bien moins le boni théorique de chacun. La SCI n’est radiée qu’après cette opération et l’approbation des comptes définitifs de liquidation.

La fiscalité du boni de liquidation

Dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, que l’immeuble soit vendu ou attribué en nature, le boni de liquidation perçu par un associé personne physique est imposé comme un revenu distribué, au sens des articles 112 et 161 du Code général des impôts. Il subit le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si celle-ci est plus favorable au regard de la situation fiscale de l’associé. Dans une SCI restée à l’impôt sur le revenu (cas le plus fréquent), ce régime des revenus distribués ne s’applique pas : le traitement fiscal du boni dépend de la situation de chaque associé, à faire préciser par votre service des impôts ou votre notaire.

Si le bien est attribué en nature plutôt que vendu à un tiers, l’opération peut également être soumise aux droits d’enregistrement liés au partage, dont le taux dépend de la situation exacte (partage pur et simple ou avec soulte). Ce point technique mérite d’être vérifié au cas par cas auprès du notaire chargé de l’acte de partage, car il dépend de la composition du patrimoine partagé et de la qualité des associés.

Quels sont les 4 moyens de quitter une SCI ?

Avant d’engager la dissolution de toute la société, un associé qui souhaite simplement se retirer dispose de solutions plus légères, qui préservent la SCI pour les autres associés.

Moyen	Principe	Point de vigilance
Cession de parts sociales	L’associé vend ses parts à un tiers ou à un coassocié	Agrément souvent requis par les statuts ; droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur
Retrait (article 1869 du Code civil)	L’associé se retire dans les conditions prévues aux statuts, ou avec l’accord unanime des autres associés, ou pour justes motifs par décision de justice	Nécessite le remboursement de la valeur des droits sociaux
Réduction de capital	La société rachète les parts de l’associé sortant et réduit son capital social	Impact sur les capacités financières de la SCI, notamment si un crédit est en cours
Dissolution de la société	Solution radicale : mettre fin à la SCI dans son ensemble	À réserver aux situations de blocage total ou de fin d’objet social

1. La cession de parts sociales est le moyen le plus courant. Elle est soumise aux droits d’enregistrement de l’article 726 du CGI : le taux de principe pour les parts sociales de sociétés non divisées en actions (SARL, SCI…) est de 3 %, avec un abattement de 23 000 € proraté au nombre de parts cédées rapporté au nombre total de parts de la société. En revanche, lorsque la SCI est qualifiée fiscalement de société à prépondérance immobilière — ce qui est fréquent lorsque son actif est presque intégralement composé d’un ou plusieurs immeubles —, le taux applicable à la cession de participations passe à 5 %. Il convient donc de qualifier précisément la nature de l’actif de la SCI avant de calculer les droits dus.

2. Le retrait permet à un associé de sortir sans céder ses parts à quelqu’un d’autre : c’est la société elle-même, ou les autres associés, qui lui remboursent la valeur de ses droits sociaux, évaluée à dire d’expert en cas de désaccord.

3. La réduction de capital revient à faire racheter les parts par la SCI, qui les annule ensuite : le capital social diminue à due proportion. Cette solution suppose que la trésorerie de la société le permette, notamment en présence d’un crédit immobilier en cours de remboursement.

4. La dissolution reste l’option de dernier recours, lorsque l’objet même de la SCI n’a plus de raison d’être (vente du dernier bien, mésentente irréductible entre les seuls deux associés restants, etc.).

💡 Avant d’envisager une dissolution complète pour régler un simple conflit entre associés ou une envie de sortie individuelle, il est presque toujours plus économique et plus rapide d’organiser une cession ou un retrait. La dissolution-liquidation implique deux formalités, deux annonces légales et une phase de liquidation qui peut s’étendre sur plusieurs mois.

Comment procéder, étape par étape

Voici le déroulement chronologique complet, de la décision initiale à la radiation définitive de la SCI :

1. Vérifier les statuts : quorum et majorité requis pour la dissolution, modalités de désignation du liquidateur, clauses d’agrément éventuelles.
2. Convoquer et tenir l’assemblée générale extraordinaire de dissolution : les associés votent la dissolution anticipée et nomment le liquidateur.
3. Publier l’annonce légale de dissolution dans un support habilité, mentionnant le liquidateur et l’adresse du siège de liquidation.
4. Déposer le dossier de dissolution au guichet unique (INPI) dans le délai imparti, avec le PV, l’attestation de parution et le formulaire de déclaration. Le greffe procède à l’inscription modificative et à la publication au BODACC.
5. Procéder aux opérations de liquidation : le liquidateur réalise l’actif (vente ou attribution du bien), règle le passif restant, et établit les comptes définitifs de liquidation. Son mandat, d’une durée maximale de trois ans, est renouvelable si les opérations ne peuvent être achevées dans ce délai.
6. Convoquer une seconde assemblée pour approuver les comptes de liquidation, donner quitus au liquidateur et prononcer la clôture de la liquidation.
7. Publier une seconde annonce légale, de clôture de liquidation cette fois. Notre guide sur l’annonce légale de clôture de liquidation détaille son contenu obligatoire.
8. Déposer la demande de radiation au guichet unique, dans le délai d’un mois à compter de la publication de l’annonce de clôture. Cette formalité coûte 7,26 € TTC de frais de greffe et met fin définitivement à l’existence juridique de la SCI, avec disparition du Kbis.

⚠️ Un oubli classique : le liquidateur doit continuer à respecter les obligations déclaratives de la société pendant toute la durée de la liquidation (déclaration de résultat, TVA le cas échéant), même en l’absence d’activité courante. Ces obligations ne s’arrêtent qu’à la clôture définitive, jamais avant.

Mise en sommeil ou dissolution : quelle option pour votre SCI ?

Toutes les SCI en pause d’activité ne doivent pas nécessairement être dissoutes. Si l’objectif est de suspendre temporairement l’activité — le temps de régler une succession, d’attendre la fin d’un litige locatif, ou simplement de laisser passer une période de tension sur le marché immobilier —, la mise en sommeil constitue une alternative bien plus légère.

La mise en sommeil d’une SCI est une simple décision du gérant, sans assemblée générale ni procès-verbal obligatoire, sauf si les statuts en disposent autrement. Elle se déclare au guichet unique dans le délai d’un mois suivant la décision, pour une durée maximale de deux ans, au-delà de laquelle le greffier peut prononcer une radiation d’office en application de l’article R123-125 du Code de commerce. Pendant cette période, la SCI reste propriétaire de son bien, mais doit continuer à déposer ses comptes annuels et ses déclarations fiscales, même à néant.

Critère	Mise en sommeil	Dissolution-liquidation
Décision requise	Décision du gérant (sauf statuts contraires)	AGE des associés, à l’unanimité en principe
Formalisme	Une déclaration au guichet unique	Deux formalités + deux annonces légales
Réversibilité	Oui, par simple reprise d’activité	Non, définitive
Durée maximale	2 ans	Mandat du liquidateur : 3 ans renouvelables
Sort du bien immobilier	Conservé par la société	Vendu ou attribué aux associés

Nous accompagnons régulièrement des dirigeants qui hésitent entre les deux options. C’est le cas de Nathalie, gérante d’une SARL de décoration mise en sommeil pendant dix-huit mois avant réactivation : son cas illustre bien qu’une pause réversible évite souvent une dissolution précipitée, dont on ne mesure pas toujours, sur le moment, le caractère définitif. Le même raisonnement s’applique à une SCI : si le doute persiste sur l’avenir de la société, la mise en sommeil garde toutes les options ouvertes, y compris celle de dissoudre plus tard si la situation ne se débloque pas. Notre article après mise en sommeil, que faire ? détaille les issues possibles à l’échéance des deux ans.

Foire aux questions sur la dissolution d’une SCI

Faut-il l’unanimité des associés pour dissoudre une SCI ? Sauf clause contraire des statuts, oui : la dissolution excède les pouvoirs du gérant et relève des décisions collectives extraordinaires, soumises à l’unanimité en application de l’article 1852 du Code civil. Il faut impérativement vérifier les statuts, qui peuvent prévoir une majorité qualifiée à la place de l’unanimité.

Peut-on dissoudre une SCI sans vendre le bien immobilier ? Oui. Le liquidateur peut attribuer l’immeuble en nature à un ou plusieurs associés plutôt que de le vendre à un tiers, via un acte de partage notarié qui indemnise les autres associés à hauteur de leurs droits.

Combien coûte la dissolution d’une SCI au total ? Hors honoraires d’accompagnement, comptez environ 181 € de frais de greffe cumulés (dissolution puis radiation) et environ 264 € HT pour les deux annonces légales obligatoires. Le coût varie ensuite selon qu’un acte notarié de partage est nécessaire pour l’immeuble.

Que se passe-t-il si l’on ne clôture jamais la liquidation d’une SCI ? La société reste inscrite au RCS avec la mention « en liquidation », ce qui bloque notamment la vente du bien à un nouvel acquéreur en toute sécurité juridique et prolonge les obligations déclaratives. Il est donc dans l’intérêt de tous les associés de mener la liquidation à son terme.

Une SCI en sommeil peut-elle être dissoute directement, sans reprise d’activité préalable ? Oui. Rien n’empêche les associés d’une SCI mise en sommeil de décider directement sa dissolution anticipée, sans repasser par une phase d’activité. C’est d’ailleurs une issue fréquente lorsque la mise en sommeil approche de sa durée maximale de deux ans sans perspective de reprise.

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Chaque dissolution de SCI comporte ses particularités selon la composition du patrimoine, le nombre d’associés et l’existence ou non d’un crédit en cours. Si vous hésitez entre mise en sommeil, cession de parts ou dissolution complète, contactez-nous : nous pouvons vous orienter vers la solution la plus adaptée à votre situation avant d’engager des démarches irréversibles.

Rédigé avec l’assistance d’outils d’IA, sous la responsabilité éditoriale de NORGE CONSEIL. Dernière mise à jour : 3 octobre 2026.