SCI en veille : définition et signification

Une SCI en veille est une société civile immobilière qui a cessé toute activité de manière temporaire sans être dissoute. Ce terme courant recouvre le régime juridique de la cessation temporaire d’activité, encadré par les articles R123-45 et R123-46 du Code de commerce. La durée maximale est de 2 ans ; au-delà, une radiation d’office est possible.

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”SCI en veille”, “dormante”, “inactive” : des synonymes sans valeur juridique

Le vocabulaire du chef d’entreprise et celui du juriste divergent souvent. Les expressions SCI en veille, SCI dormante et SCI inactive circulent librement sur les forums, dans les médias économiques et même parfois dans des courriers comptables. Pourtant, aucune de ces trois formulations n’existe dans les textes législatifs ou réglementaires français.

Le Code de commerce ne connaît qu’une seule réalité : la cessation temporaire d’activité (ou mise en sommeil). C’est ce régime qui permet à une SCI d’interrompre son activité tout en conservant sa personnalité morale et son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

📌 Retenez cette règle simple : peu importe le terme que vous employez dans vos échanges, la démarche officielle reste unique — une inscription modificative au RCS déclarée conformément aux articles R123-45 et R123-46 du Code de commerce.

Comprendre ce point évite deux erreurs fréquentes :

• Croire qu’une SCI “en veille” bénéficie d’un régime allégé distinct de la mise en sommeil standard.
• Confondre une SCI inactive (qui n’a jamais eu d’activité depuis sa création) avec une SCI en cours de cessation temporaire.

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Ce que signifie concrètement une SCI en veille

Mettre une SCI “en veille” revient à déclarer officiellement la cessation temporaire totale de son activité, dans le délai d’un mois suivant la décision. Concrètement :

Élément	Situation pendant la mise en veille
Personnalité morale	Maintenue — la SCI existe toujours
Immatriculation au RCS	Maintenue — mention modificative ajoutée
Activité locative ou de gestion	Interrompue (pas de nouveaux baux, pas de nouvelles opérations)
Durée maximale	2 ans (art. R123-125 du Code de commerce)
Dépôt des comptes annuels	Obligatoire (art. L232-21 et s. du Code de commerce)
Déclarations fiscales	Maintenues selon le régime d’imposition
Publication au BODACC	Obligatoire après inscription modificative

Une SCI peut être mise en veille pour de multiples raisons : attente d’une cession immobilière, projet de réorganisation patrimoniale, départ à l’étranger temporaire d’un associé, litige en cours nécessitant de geler la situation… L’essentiel est que la cessation soit temporaire et volontaire, et non subie — la SCI ne doit pas être en cessation des paiements.

Exemple illustratif. Nathalie, gérante de la SARL “Lumière & Décors”, avait aussi constitué une SCI familiale pour porter les murs de sa boutique. Lorsqu’elle a mis sa SARL en sommeil pendant 18 mois pour régler une situation personnelle, elle a longtemps cru, par analogie, qu’elle devait faire de même pour la SCI et organiser une assemblée générale pour chaque société. En relisant les statuts de la SCI, elle a constaté qu’aucune clause n’imposait de décision collective pour ce type d’acte : une simple décision de gérance, actée par écrit, a suffi.

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La décision : un acte du gérant, pas systématiquement une AG

C’est le point sur lequel se trompent le plus souvent les associés de SCI. La mise en sommeil n’exige aucune assemblée générale ni procès-verbal d’associés par défaut. Il s’agit d’une décision du gérant, qui l’acte et la déclare au guichet unique.

⚠️ Piège de praticien : ce principe ne change pas selon la forme de la société. Que vous gériez une SCI, une SARL ou toute autre société pluripersonnelle, la règle par défaut reste la même : décision du dirigeant, sans AG obligatoire. La seule exception est statutaire — si les statuts de votre SCI prévoient explicitement qu’une décision collective des associés est requise pour suspendre l’activité (ou pour tout acte de gestion dépassant les pouvoirs du gérant), alors cette clause s’applique et prime. Le premier réflexe avant toute démarche doit donc être de relire ses statuts, et non de réunir une AG par habitude ou par excès de prudence.

En pratique, beaucoup de gérants de SCI organisent quand même une AG “pour la forme”, convaincus qu’un acte aussi structurant nécessite l’aval collectif. Ce n’est pas une faute en soi — les statuts peuvent toujours autoriser une consultation des associés au-delà du strict minimum légal — mais ce n’est pas une obligation légale tant que les statuts ne l’imposent pas.

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Les obligations qui subsistent pendant la mise en veille

Mettre sa SCI en veille ne signifie pas “oublier” la société pendant deux ans.

Obligations comptables et fiscales maintenues :

L’obligation de déposer les comptes annuels au greffe subsiste intégralement en vertu des articles L232-21 et suivants du Code de commerce. Même si le chiffre d’affaires est nul, un bilan de clôture doit être établi et déposé chaque année.

Les déclarations fiscales restent dues, même à néant. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés devra continuer à déposer sa liasse fiscale (déclaration de résultat au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour un exercice clos au 31 décembre), fût-elle vierge.

La CFE (cotisation foncière des entreprises) :

Si votre SCI était assujettie à la CFE, un dégrèvement est possible en l’absence d’activité, conformément à l’article 1478 du Code général des impôts. Ce dégrèvement n’est pas automatique : une réclamation doit être déposée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement (art. R196-1 du LPF).

⚠️ Ne confondez pas l’absence de revenus locatifs avec l’absence d’obligations déclaratives. Une SCI en veille doit rester administrativement “vivante” jusqu’à sa reprise ou sa dissolution.

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La démarche officielle pour mettre une SCI en veille

Toutes les formalités liées au cycle de vie d’une société passent par le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI.

La procédure pour une mise en sommeil de SCI suit ces grandes étapes :

1. Décision du gérant — sauf clause statutaire contraire imposant une décision collective, le gérant décide seul de la cessation temporaire et l’acte par écrit.
2. Déclaration sur le guichet unique INPI, dans le délai d’un mois suivant la décision — inscription modificative au RCS au titre des articles R123-45 et R123-46 du Code de commerce.
3. Publication au BODACC — le greffe du tribunal de commerce procède à la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.
4. Mise à jour du Kbis — le Kbis de la SCI est mis à jour et mentionne désormais la cessation temporaire d’activité.

Côté coût, l’inscription modificative avec avis BODACC donne lieu à des frais de greffe de 166,71 € TTC sans dépôt d’acte, ou 173,97 € TTC avec dépôt d’acte (barème en vigueur). Si vous passez par notre service, nos honoraires sont de 150 € HT, frais de greffe en sus.

Pour un accompagnement clé en main sur l’ensemble de ces étapes, notre service mise en sommeil d’une SCI prend en charge la constitution du dossier et le dépôt auprès du guichet unique.

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SCI en veille vs dissolution : comment choisir ?

La mise en veille est souvent préférée à la dissolution lorsque l’arrêt d’activité est incertain dans sa durée ou lorsque les associés envisagent une reprise future. Le tableau suivant résume les différences clés :

Critère	Mise en veille (cessation temporaire)	Dissolution-liquidation
Durée	2 ans maximum	Définitive
Personnalité morale	Conservée	Éteinte à la clôture de la liquidation
Coût de la démarche	Modéré (formalité modificative, ~167 à 174 € de greffe)	Plus élevé (dissolution + liquidation + radiation)
Reprise possible	Oui, par formalité de reprise	Non
Obligations comptables	Maintenues	Maintenues jusqu’à la clôture
Convient si…	Arrêt temporaire, projet à moyen terme	Arrêt définitif décidé

Si à l’issue de la période de veille vous souhaitez relancer la SCI, une formalité de reprise d’activité sera nécessaire — symétrique à la mise en sommeil, avec les mêmes frais de greffe et la même logique : décision du gérant, sans AG obligatoire sauf clause statutaire contraire.

💡 Vous hésitez entre mise en veille et dissolution ? Lisez notre guide Après mise en sommeil : que faire ? pour anticiper la suite.

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Ce qu’il faut retenir sur la SCI en veille

La SCI “en veille” — qu’on l’appelle aussi dormante, inactive ou en sommeil — correspond toujours au même mécanisme juridique : la cessation temporaire d’activité enregistrée au RCS. Voici les points essentiels à garder en tête :

• La décision relève par défaut du gérant seul ; une AG n’est requise que si les statuts l’imposent expressément.
• La durée maximale est de 2 ans ; au-delà, l’article R123-125 du Code de commerce expose la SCI à une radiation d’office.
• La démarche se fait via le guichet unique INPI, dans le délai d’un mois suivant la décision.
• Les obligations comptables et fiscales ne disparaissent pas : comptes annuels, déclarations de résultats et éventuelle CFE restent à gérer.
• La publication au BODACC est systématique et rend la cessation opposable aux tiers.
• La mise en veille est réversible : une formalité de reprise suffit pour relancer l’activité.

Si votre situation implique d’autres structures que la SCI — notamment une micro-entreprise en parallèle — les règles diffèrent sensiblement. Consultez nos articles sur l’auto-entrepreneur en sommeil et la CFE ou sur les cotisations minimales de l’auto-entrepreneur en sommeil pour une vision complète.

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Vous souhaitez mettre votre SCI en veille sans vous perdre dans les formalités ? Notre équipe prend en charge l’ensemble de la démarche pour un honoraire fixe, sans surprise. Contactez-nous pour obtenir un accompagnement personnalisé.

Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Dernière mise à jour : 24 juin 2026.