SCI en sommeil : obligations comptables en 2026

Mettre une SCI en sommeil ne dispense d’aucune obligation comptable : les comptes annuels doivent toujours être établis et déposés, et les déclarations fiscales restent dues, même à zéro. C’est le malentendu le plus fréquent — et le plus coûteux — chez les gérants de SCI qui pensent qu’une activité suspendue entraîne une comptabilité suspendue. Ce n’est pas le cas.

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Pourquoi la mise en sommeil ne suspend pas les obligations comptables d’une SCI

La mise en sommeil est une inscription modificative au RCS (article R123-45 du Code de commerce), déclarée comme cessation temporaire d’activité au guichet unique des formalités des entreprises (INPI) dans le délai d’un mois suivant la décision. Elle signale au registre que la société a temporairement cessé toute activité — elle ne la dissout pas, ne la liquide pas, et ne la prive d’aucune de ses obligations légales.

Côté décision, pas besoin d’organiser une assemblée générale ni de rédiger un procès-verbal pour mettre la SCI en sommeil : c’est par défaut une décision du gérant. Une AG n’est nécessaire que si les statuts de la SCI le prévoient expressément pour ce type d’acte. Exemple illustratif : Nathalie, gérante de la SARL “Lumière & Décors”, avait aussi constitué quelques années plus tôt une SCI familiale pour détenir les murs de son local commercial. Lorsqu’elle a mis sa SARL en sommeil, elle a vérifié les statuts de la SCI avant de faire de même pour celle-ci — bien lui en a pris, car ses statuts imposaient une décision collective des associés pour toute modification affectant l’activité de la société. Sans cette vérification, la déclaration aurait pu être contestée par les autres associés.

La SCI reste une personne morale à part entière. À ce titre, elle reste soumise à l’ensemble des textes qui s’appliquent aux sociétés civiles :

• Obligation d’établir des comptes annuels à la clôture de chaque exercice ;
• Obligation de déposer les comptes au greffe du tribunal compétent, conformément aux articles L232-21 et suivants du Code de commerce ;
• Obligation de maintenir une comptabilité régulière, même réduite à sa plus simple expression ;
• Le cas échéant, obligation de faire approuver ces comptes selon les modalités prévues par les statuts (assemblée des associés ou autre mode de décision collective défini contractuellement).

⚠️ Une SCI “en sommeil” n’est pas une SCI “morte”. Tant que la dissolution-liquidation n’est pas prononcée et publiée, les obligations comptables et fiscales demeurent. Confondre les deux statuts est l’erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse.

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Dépôt des comptes annuels : ce que la loi impose concrètement

Le texte de référence

Les articles L232-21 et suivants du Code de commerce imposent le dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal compétent, dans le délai fixé après leur approbation par les associés — pour le connaître précisément selon votre situation, le greffe du tribunal de commerce compétent reste l’interlocuteur de référence.

Pour une SCI, l’étendue exacte de l’obligation de dépôt peut varier selon la forme sociale retenue et le régime de publicité applicable, certaines configurations (notamment les SCI à un ou deux associés personnes physiques) pouvant ouvrir droit à des aménagements de publicité. Renseignez-vous auprès de votre expert-comptable ou de notre équipe pour examiner votre cas précis.

Ce que contient un dépôt “en sommeil”

Même si la SCI n’a réalisé aucun mouvement sur l’exercice écoulé, les documents à produire restent les mêmes :

Document	Contenu en situation de sommeil
Bilan	Actif et passif au 31/12 — les lignes peuvent être à zéro ou refléter des actifs patrimoniaux existants
Compte de résultat	Recettes et charges — peut être “néant” si aucun flux n’est intervenu
Annexe	Informations sur les méthodes comptables, les événements significatifs, la situation de sommeil
Justificatif d’approbation	Document attestant de l’approbation des comptes selon les modalités prévues par les statuts de la SCI

📌 Un bilan dit “blanc” ou “néant” n’est pas un bilan absent. La structure formelle doit être respectée et l’annexe doit mentionner explicitement la situation de cessation temporaire d’activité.

Pour une vue d’ensemble sur les bilans en période de sommeil, consultez également notre article dédié : Bilan comptable en sommeil : obligations en 2026.

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Fiscalité d’une SCI en sommeil : ce qui change, ce qui reste

L’imposition à l’IR ou à l’IS : le régime ne change pas

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) en régime translucide reste tenue de déposer sa déclaration annuelle de résultats, même si le résultat est nul. Les associés doivent déclarer leur quote-part, même si elle est nulle. Le formulaire à utiliser dépend de la nature des revenus de la SCI (fonciers ou autres) : votre expert-comptable ou le site des impôts vous orientera vers la référence exacte.

Une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) doit déposer sa liasse fiscale (déclaration de résultat) à la clôture de chaque exercice, quels que soient les résultats. Pour un exercice clos au 31 décembre, la déclaration de résultat est due au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Les formulaires de liasse fiscale applicables varient selon le régime d’imposition retenu par la société : votre expert-comptable saura vous indiquer les références précises correspondant à votre situation.

La TVA

Si la SCI était assujettie à la TVA avant la mise en sommeil — par exemple sur option pour une activité de location nue à usage professionnel —, elle doit continuer à déposer ses déclarations périodiques, sauf à demander expressément une radiation du régime. Un simple sommeil ne vaut pas désassujettissement.

La CFE : un dégrèvement possible mais non automatique

L’article 1478 du Code général des impôts prévoit que la base d’imposition à la cotisation foncière des entreprises peut être réduite ou supprimée lorsque l’activité est nulle sur l’ensemble de l’année civile concernée. Ce dégrèvement n’est pas accordé d’office : il doit faire l’objet d’une réclamation écrite auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent, à déposer avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement (art. R196-1 du Livre des procédures fiscales).

💡 Pensez à formuler votre demande de dégrèvement de CFE dès que vous recevez l’avis d’imposition. Passé le délai de réclamation, le dégrèvement ne sera plus possible, même si l’absence d’activité est avérée.

Le piège que rencontrent souvent les gérants de SCI : ils attendent la fin de l’année pour faire leur démarche, en pensant disposer du délai jusqu’au 31 décembre de la même année — alors que le délai court en réalité jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Une confusion d’un an qui ne pardonne pas une fois le délai expiré.

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La durée maximale de sommeil et les risques de radiation

Les 2 ans : une limite légale stricte

L’article R123-125 du Code de commerce fixe à 2 ans la durée maximale de la cessation temporaire d’activité pour une société. Passé ce délai, le greffe peut procéder à une radiation d’office de la SCI du RCS, sans que les associés en soient nécessairement informés au préalable.

Cette radiation n’entraîne pas la dissolution automatique de la société, mais elle complique considérablement toute reprise ultérieure d’activité ou cession de parts sociales.

Ce qu’il faut faire avant la fin des 2 ans

Deux options s’offrent à vous avant l’échéance :

1. Reprendre l’activité : déclarer la reprise via le guichet unique INPI — une nouvelle inscription modificative au RCS, qui relève là aussi par défaut d’une décision du gérant, sauf disposition contraire des statuts. Les obligations déclaratives (TVA, résultat) reprennent à compter de la reprise effective.
2. Procéder à la dissolution-liquidation : si la SCI n’a plus vocation à exercer, mieux vaut une clôture propre qu’une radiation d’office.

Si des circonstances particulières justifient de prolonger la situation au-delà de ce délai, il convient de se rapprocher directement du greffe du tribunal de commerce compétent pour connaître les possibilités et démarches applicables à votre dossier.

Pour anticiper la suite, notre guide Après mise en sommeil : que faire ? vous détaille les différentes options à envisager.

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Gérer la mise en sommeil d’une SCI de A à Z

Si vous envisagez de placer votre SCI en sommeil — ou si vous souhaitez régulariser une situation existante — notre service mise en sommeil d’une SCI prend en charge l’ensemble des formalités : déclaration au guichet unique INPI, inscription modificative au RCS, publication au BODACC, et remise du Kbis mis à jour mentionnant la cessation temporaire d’activité.

Nos honoraires sont fixés à 150 € HT, auxquels s’ajoutent les frais de greffe en vigueur. La formalité est entièrement dématérialisée, conformément à la procédure prévue par le guichet unique des formalités des entreprises (INPI).

📌 La publication au BODACC est automatiquement déclenchée lors de l’inscription modificative au RCS. Elle rend la mise en sommeil opposable aux tiers. Pour comprendre exactement ce qui est publié et pourquoi, lisez notre article BODACC et mise en sommeil : ce qui est publié.

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Checklist des obligations d’une SCI en sommeil (récapitulatif annuel)

Voici un tableau synthétique des principales obligations à honorer chaque année pendant la période de sommeil :

Obligation	Fréquence	Délai indicatif	Conséquence en cas d’omission
Établissement des comptes annuels	Annuelle	À la clôture de l’exercice	Irrégularité comptable, responsabilité des associés
Approbation des comptes selon les statuts	Annuelle	Selon les modalités statutaires	Comptes non opposables, contestation possible des associés
Dépôt des comptes au greffe	Annuelle	Délai fixé après approbation des comptes — à vérifier auprès du greffe compétent	Injonction, astreinte, défaillance publiée
Déclaration de résultat (IR ou IS)	Annuelle	Pour l’IS, clôture au 31/12 : au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai	Pénalités de retard, taxation d’office
Déclarations TVA (si assujettissement maintenu)	Selon régime	Délais habituels	Pénalités, solidarité des associés
Demande de dégrèvement CFE	Ponctuelle	Avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement (art. R196-1 LPF)	CFE due sans possibilité de remboursement
Vérification de la durée (< 2 ans)	Ponctuelle	Avant le 2e anniversaire	Radiation d’office au RCS (art. R123-125 CCom)

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Ce que nos clients oublient souvent : les pièges à éviter

Négliger les comptes parce que “la SCI ne fait rien”

C’est l’erreur numéro un. Une SCI propriétaire d’un bien immobilier — même vacant, même sans loyer perçu — dispose d’un actif au bilan. Ce bien continue d’exister comptablement. L’amortissement, s’il y a lieu, doit être calculé. Les éventuels emprunts doivent être suivis. Le bilan n’est donc jamais vraiment “vide”.

Confondre la souplesse de la mise en sommeil et celle de l’approbation des comptes

Beaucoup de gérants, ayant compris qu’aucune AG n’est requise pour déclarer la mise en sommeil, en déduisent à tort qu’aucune formalité n’est non plus requise pour approuver les comptes pendant le sommeil. Ce sont deux sujets différents : la décision de mise en sommeil suit le régime par défaut du dirigeant (sauf statuts contraires), mais l’approbation annuelle des comptes reste régie par les modalités prévues dans les statuts de la SCI, qu’elle soit ou non en sommeil.

Ne pas informer le greffe dans les formes

La déclaration de cessation temporaire d’activité doit impérativement passer par le guichet unique INPI. Un simple courrier au greffe ou une déclaration verbale ne suffit pas. Sans inscription modificative régulière au RCS (art. R123-46 du Code de commerce), la mise en sommeil n’est pas opposable aux tiers.

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En résumé

La mise en sommeil d’une SCI est un outil juridique utile, mais il ne s’accompagne d’aucune “pause” des obligations légales. Chaque année, des comptes doivent être établis et déposés. Les déclarations fiscales doivent être produites, même à néant. La limite des 2 ans doit être surveillée.

Bien pilotée, la mise en sommeil permet de préserver la structure juridique de votre SCI à moindre coût, en attendant une reprise d’activité ou une cession de parts. Mal gérée, elle expose les associés à des pénalités, des injonctions et des complications lors de la reprise.

Pour toute question sur votre situation spécifique ou pour confier vos formalités à notre équipe, contactez-nous — nous vous répondons sous 24 heures ouvrées.

Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Dernière mise à jour : 24 juin 2026.