SCI en sommeil avec bien loué : ce que vous devez savoir

Votre SCI perçoit encore des loyers et vous envisagez la mise en sommeil ? Ce n’est pas possible tant que la location se poursuit : percevoir des loyers constitue une activité au sens du droit des sociétés, et la cessation temporaire déclarée au RCS exige une interruption totale. La SCI reste donc active, avec toutes les obligations qui en découlent, jusqu’à l’arrêt effectif et complet de la location.

C’est exactement la situation qu’a rencontrée Nathalie (exemple illustratif), gérante de la SARL “Lumière & Décors”, qui détient par ailleurs une SCI familiale ayant loué un local commercial pendant plusieurs années. Lorsqu’elle a voulu mettre cette SCI en sommeil en même temps que sa société d’exploitation, elle a buté sur ce point précis : le bail commercial courait encore six mois. Elle a dû attendre la restitution effective des clés avant de pouvoir déposer son dossier.

Pourquoi la location en cours bloque la mise en sommeil

La cessation temporaire d’activité est encadrée par l’article R123-46 du Code de commerce. Elle suppose une interruption totale de l’activité sociale. Or, une SCI dont l’objet est la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier exerce précisément son activité dès lors qu’elle perçoit des loyers, qu’elle gère un bail ou qu’elle entretient un bien occupé.

Ce n’est pas une question de volume : même un seul loyer mensuel suffit à qualifier la société comme active. La mise en sommeil déclarée au RCS via le guichet unique de l’INPI — et publiée au BODACC — ne peut donc être déposée que si cette activité locative a effectivement cessé.

⚠️ Piège fréquent : déclarer une cessation temporaire d’activité alors qu’un locataire occupe toujours le bien constitue une fausse déclaration modificative au RCS. Le greffier peut rejeter le dossier, et la responsabilité des associés ou du gérant peut être engagée. Certains gérants pressés déposent le dossier dès que le congé est délivré au locataire, sans attendre la restitution effective des clés — c’est prématuré : c’est la date de fin réelle de la perception des loyers qui compte, pas la date du préavis.

Les obligations qui perdurent tant que la location continue

Une SCI qui loue un bien, même de façon résiduelle, reste soumise à l’ensemble de ses obligations légales et fiscales. Aucun allègement n’est prévu pour les sociétés “quasi-inactives”.

Obligation	Régime applicable	Fréquence
Dépôt des comptes annuels	Articles L232-21 et suivants du Code de commerce	Annuelle
Déclaration des revenus fonciers (IR) ou IS	Selon le régime fiscal de la SCI	Annuelle
Décision de mise en sommeil ou de reprise	Décision du gérant ; AG/PV requis uniquement si les statuts l’exigent	À chaque événement
Paiement de la CFE	Article 1478 du CGI (si assujettie)	Annuelle
Mise à jour du Kbis si changements	Article R123-45 du Code de commerce	À chaque modification

La SCI reste également redevable de la taxe foncière en tant que propriétaire du bien, indépendamment de son statut d’activité.

⚠️ Autre piège classique : croire qu’une assemblée générale et un procès-verbal sont systématiquement nécessaires pour décider de la mise en sommeil ou, plus tard, de la reprise d’activité. Ce n’est pas la règle par défaut : la décision relève du gérant, sauf si les statuts de la SCI imposent expressément un passage en AG. Vérifiez vos statuts avant de réunir les associés pour rien — ou, à l’inverse, avant de vous en dispenser s’ils l’exigent.

Scénarios courants et solutions pratiques

Scénario 1 — Le locataire part dans les prochains mois

Si le bail arrive à son terme ou si un congé a été délivré, la cessation d’activité n’est envisageable qu’à compter de la date de restitution effective des clés et de l’arrêt définitif des loyers. Il est conseillé d’attendre quelques semaines supplémentaires pour s’assurer qu’aucune régularisation de charge ou litige n’est en cours avant de déposer le dossier de mise en sommeil.

Scénario 2 — Le bien est mis en vente mais toujours loué

Tant que la vente n’est pas signée et que les loyers continuent, la SCI reste active. La mise en sommeil ne pourra intervenir qu’après l’acte authentique de cession, une fois l’objet social vidé de toute substance.

Scénario 3 — La SCI détient plusieurs biens dont un seul est loué

Si un seul des biens génère encore des revenus, la SCI dans son ensemble reste active. Il n’existe pas de mise en sommeil “partielle” : c’est tout ou rien.

💡 Vous envisagez de mettre votre SCI en sommeil une fois la location terminée ? Consultez notre page dédiée à la mise en sommeil d’une SCI pour connaître les étapes, les délais et les honoraires applicables.

Ce qui change fiscalement quand la SCI cesse toute activité

Une fois le bien libéré et les loyers définitivement stoppés, la SCI entre dans une phase de véritable inactivité. Plusieurs conséquences fiscales méritent attention.

Cotisation foncière des entreprises (CFE) : une SCI sans activité peut demander un dégrèvement au titre de l’article 1478 du Code général des impôts. Ce dégrèvement n’est pas automatique. Il faut adresser une réclamation contentieuse au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement (article R196-1 du Livre des procédures fiscales), en justifiant de l’absence totale d’activité.

Revenus fonciers : si la cessation intervient en cours d’année, les loyers perçus jusqu’à la date d’arrêt restent imposables normalement, au prorata. Aucune exonération n’est prévue pour la période de transition.

Résultat fiscal nul ou déficitaire : une SCI en sommeil peut continuer à générer des charges (frais de gestion, assurance du bien vide, intérêts d’emprunt résiduel). Ces charges restent déductibles selon le régime fiscal de la société, même en l’absence de recettes.

Les formalités de mise en sommeil après fin du bail

Une fois les conditions réunies — bien libéré, loyers stoppés, aucune activité en cours — la déclaration de cessation temporaire d’activité s’effectue exclusivement via le guichet unique dématérialisé de l’INPI, dans le délai d’1 mois suivant la décision du gérant. Il n’est plus possible de déposer ce dossier directement auprès du greffe depuis la réforme des formalités d’entreprises.

Le dossier comprend notamment :

• La déclaration de modification (inscription modificative au RCS, article R123-45 du Code de commerce)
• La décision du gérant constatant la cessation temporaire (AG et PV uniquement si les statuts de la SCI l’imposent)
• Les pièces justificatives requises par le greffe compétent

L’inscription est publiée au BODACC après traitement par le greffe, et la mention est portée au Kbis. Pour une société, les frais de greffe s’élèvent à 166,71 € TTC pour une inscription modificative avec avis BODACC sans dépôt d’acte, ou 173,97 € TTC avec dépôt d’acte.

📌 Rappel : la durée maximale de cessation temporaire d’activité est de 2 ans. Au-delà, le greffier peut radier la société d’office en application de l’article R123-125 du Code de commerce. Si vous n’avez pas repris d’activité à l’issue de ce délai, une dissolution-liquidation volontaire est préférable à une radiation administrative.

Pour aller plus loin sur la gestion de votre société après la mise en sommeil, consultez notre guide : Après mise en sommeil : que faire ?.

Synthèse : ce qu’il faut retenir avant d’agir

La mise en sommeil d’une SCI avec un bien loué est une démarche en deux temps. D’abord, mettre fin à la situation locative dans les règles. Ensuite, déclarer la cessation temporaire d’activité une fois l’inactivité réelle et totale établie. Aucun raccourci n’est possible sans risquer une irrégularité formelle ou une responsabilité du gérant.

Les obligations comptables et fiscales — dépôt des comptes, déclarations de revenus, CFE — restent pleinement applicables jusqu’à la date effective de cessation. Elles ne disparaissent pas au premier mois sans loyer. Nathalie (exemple illustratif) a finalement déposé son dossier de mise en sommeil pour sa SCI le mois suivant la restitution des clés, sans attendre davantage : ses comptes de l’exercice en cours étaient déjà à jour, et aucune régularisation de charges n’était en attente.

Si votre situation implique d’autres formes juridiques ou des questions sur la reprise ultérieure, vous pouvez également consulter nos articles sur les droits ARE et mise en sommeil en 2026 ou sur la reprise d’activité après une période de sommeil.

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Besoin d’un accompagnement pour préparer votre dossier de mise en sommeil une fois la location terminée ? Contactez notre équipe — nous prenons en charge l’intégralité des formalités auprès du guichet unique de l’INPI pour 150 € HT + frais de greffe.

Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Dernière mise à jour : 24 juin 2026.