Mise en sommeil SASU et bail commercial : que faire ?

Mettre une SASU en sommeil n’arrête pas le bail commercial qui court derrière. C’est le malentendu le plus coûteux que je constate chez les dirigeants qui me consultent : ils imaginent que la cessation temporaire d’activité gèle aussi les charges locatives. Or le bailleur n’est partie à aucune décision de mise en sommeil — il continue d’exiger son loyer, trimestre après trimestre, que les locaux servent ou non.

Ce que change — et ce que ne change pas — la mise en sommeil sur le bail

La mise en sommeil est une cessation temporaire totale d’activité, décidée par le président de la SASU et déclarée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) conformément à l’article R123-46 du Code de commerce. Aucune assemblée ni procès-verbal n’est requis par la loi pour cette décision — sauf si les statuts de la société l’imposent expressément, ce qui reste rare en SASU à associé unique mais doit être vérifié.

Cette décision modifie la situation administrative de la société. Elle n’a en revanche aucun effet extinctif sur les contrats en cours, et en particulier sur le bail commercial. Concrètement, après la déclaration :

• Le bail commercial continue de produire ses effets.
• Les loyers trimestriels restent exigibles aux échéances prévues.
• Les charges locatives (assurance, taxe foncière répercutée, etc.) continuent de courir.
• Le bailleur peut agir en recouvrement, voire demander la résiliation judiciaire du bail en cas d’impayés.

Exemple illustratif : Nathalie, gérante de la SARL “Lumière & Décors”, avait anticipé ce point avant de mettre sa société en sommeil 18 mois. Son local commercial faisait l’objet d’un bail 3-6-9 encore engagé pour deux ans. Plutôt que de laisser courir un loyer sans contrepartie, elle a négocié une résiliation amiable avec son bailleur avant même de déposer sa déclaration au guichet unique — ce qui lui a évité environ 5 000 € de loyers cumulés sur la durée du sommeil.

⚠️ Point de vigilance : une SASU en sommeil ne génère plus de chiffre d’affaires, mais elle supporte toujours des charges fixes. Un loyer commercial non anticipé peut transformer une simple pause d’activité en situation financière critique — c’est souvent le facteur qui pousse une mise en sommeil mal préparée vers une liquidation forcée.

Vos options pour gérer le bail avant ou pendant le sommeil

Plusieurs voies sont envisageables. Le choix dépend de la durée de sommeil envisagée, de la nature du bail et de la relation avec le bailleur.

Option	Délai	Coût approximatif	Résultat
Résiliation amiable	Quelques semaines	Éventuelle indemnité négociée	Fin du bail sans attendre l’échéance
Résiliation à l’échéance triennale	Préavis 6 mois avant l’échéance	Frais d’huissier ou acte notarié	Fin légale du bail au terme
Cession du bail à un tiers	Variable	Droits de mutation + honoraires	Transfert des obligations à un repreneur
Sous-location (si autorisée)	Variable	Selon contrat	Couverture partielle ou totale du loyer
Suspension des loyers par accord	Quelques jours à semaines	Nul	Report temporaire, pas d’extinction

La résiliation amiable est souvent la solution la plus rapide. Elle suppose un accord écrit du bailleur, idéalement formalisé par acte sous seing privé ou acte d’huissier pour éviter tout litige ultérieur.

Le piège que je vois revenir le plus souvent : un dirigeant déclare la cessation temporaire d’activité au guichet unique sans avoir rien réglé côté bail, en pensant “je verrai plus tard avec le bailleur”. Six mois plus tard, la dette locative a triplé et le bailleur a déjà engagé une procédure de résiliation pour défaut de paiement — avec, à la clé, une clause résolutoire qui peut jouer même si la société reste juridiquement active. L’ordre des opérations compte autant que les opérations elles-mêmes : sécurisez le bail avant ou en même temps que la déclaration, jamais après.

Les formalités de mise en sommeil : ce qui se passe côté RCS

Indépendamment du bail, la déclaration de cessation temporaire d’activité doit être effectuée auprès du guichet unique des formalités des entreprises (INPI), dans le délai d’1 mois suivant la décision. Cette démarche constitue une inscription modificative au RCS au sens de l’article R123-45 du Code de commerce.

Après traitement, la mention « en sommeil » apparaît sur l’extrait Kbis de la SASU. La cessation est publiée au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), ce qui rend l’information opposable aux tiers — y compris au bailleur, qui peut donc en avoir connaissance indépendamment de toute notification directe.

Côté frais de greffe, l’inscription modificative avec avis BODACC coûte 166,71 € TTC sans dépôt d’acte, ou 173,97 € TTC avec dépôt d’acte. Si vous passez par notre accompagnement, comptez 150 € HT d’honoraires en plus des frais de greffe.

La durée maximale légale est de 2 ans (art. R123-125 du Code de commerce). Au-delà, le greffier peut radier la société d’office. Si le bail court toujours à l’expiration de ce délai, la situation devient particulièrement délicate : une société radiée reste débitrice de ses obligations contractuelles, mais sa représentation légale et sa capacité d’agir sont réduites.

Pour le détail des démarches et des honoraires, consultez notre page dédiée à la mise en sommeil d’une SASU.

Obligations maintenues pendant le sommeil : comptes, CFE et assurances

Mettre une SASU en sommeil ne signifie pas qu’elle n’a plus d’obligations. Plusieurs d’entre elles perdurent, ce qui impacte directement le coût réel du maintien du bail.

Dépôt des comptes annuels : l’obligation prévue aux articles L232-21 et suivants du Code de commerce s’applique sans interruption. Chaque exercice doit faire l’objet d’un dépôt au greffe, même si le chiffre d’affaires est nul.

Cotisation foncière des entreprises (CFE) : une SASU en sommeil peut bénéficier d’un dégrèvement de CFE en l’absence d’activité, en vertu de l’article 1478 du Code général des impôts. Ce dégrèvement n’est pas automatique : il doit être demandé, et la réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement (art. R196-1 du Livre des procédures fiscales).

Assurance des locaux : même inoccupés, les locaux doivent généralement rester assurés. Le contrat d’assurance doit être maintenu ou adapté en conséquence — les délais et conditions d’exclusion de garantie pour locaux inoccupés varient d’une compagnie à l’autre, il convient donc de les vérifier directement auprès de votre assureur.

📌 À retenir : un local vide pendant des mois peut faire l’objet d’une résiliation de la police d’assurance par l’assureur si l’inoccupation n’est pas signalée. Vérifiez impérativement les conditions générales de votre contrat.

Après la mise en sommeil : reprendre ou clore

La cessation temporaire d’activité est, par définition, réversible. C’est tout l’intérêt de la formule par rapport à une dissolution : la porte reste ouverte. Si les conditions économiques s’améliorent, la reprise d’activité s’effectue par une nouvelle inscription modificative au RCS via le guichet unique — là aussi une décision du dirigeant, sans PV obligatoire sauf disposition contraire des statuts — et, si le bail a été maintenu, vous pouvez réoccuper les locaux sans nouvelle formalité de location. C’est ce qu’a fait Nathalie au terme de ses 18 mois de sommeil, en réactivant sa SARL et en retrouvant un bail toujours en cours puisqu’elle l’avait sciemment conservé pour cette hypothèse.

En revanche, si la reprise n’est pas envisagée, la mise en sommeil ne constitue qu’une étape avant la dissolution-liquidation. Dans ce cas, le bail doit impérativement être résilié ou cédé avant la clôture de la liquidation, faute de quoi la dette locative sera prise en compte dans le passif de liquidation.

Pour anticiper les étapes suivantes, notre guide après mise en sommeil : que faire ? détaille les scénarios de reprise et de fermeture définitive. Si vous envisagez de reprendre une activité et que vous percevez des allocations chômage, consultez également nos articles sur l’ARE et la mise en sommeil en 2026 ainsi que sur la reprise après sommeil et cotisations sociales.

Ce que nous recommandons avant de déposer votre dossier

Avant toute déclaration de cessation temporaire d’activité, voici la séquence que je recommande systématiquement :

1. Relire le bail commercial dans son intégralité : clauses de résiliation, clauses d’agrément, clauses relatives à la cessation d’activité.
2. Contacter le bailleur par écrit pour l’informer de la situation et sonder sa disponibilité pour une résiliation amiable.
3. Consulter un avocat spécialisé en baux commerciaux si le bail contient des clauses complexes ou si le bailleur est peu coopératif — lui seul pourra déterminer si la procédure engagée nécessite ou non l’intervention d’un huissier.
4. Déposer la déclaration de cessation temporaire via le guichet unique INPI, dans le délai d’1 mois suivant la décision, une fois la situation locative clarifiée ou sécurisée.
5. Signaler la vacance des locaux à votre assureur dès la cessation effective d’occupation.

La mise en sommeil d’une SASU est une décision structurée qui demande une approche méthodique. Le bail commercial en est souvent le point de friction principal — et le plus coûteux si mal anticipé.

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Vous avez des questions spécifiques sur votre situation ? Contactez-nous : notre équipe vous accompagne dans toutes les formalités liées à la mise en sommeil de votre SASU, de la déclaration au guichet unique jusqu’au suivi post-sommeil.

Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Dernière mise à jour : 24 juin 2026.