SASU en sommeil et bail commercial : vos obligations

Mettre sa SASU en sommeil ne suspend pas le bail commercial. C’est la règle la plus importante à retenir, et celle que beaucoup de présidents découvrent trop tard. La cessation temporaire d’activité est une formalité auprès du guichet unique de l’INPI ; elle ne touche pas aux contrats en cours. Le loyer reste dû, les délais courent, et les sanctions aussi.

Ce que la mise en sommeil change (et ce qu’elle ne change pas)

La mise en sommeil d’une SASU est une décision du président, déclarée au guichet unique des formalités des entreprises (INPI) dans le délai d’un mois suivant la cessation temporaire d’activité. Cette déclaration entraîne une inscription modificative au RCS, une publication au BODACC, et la mention correspondante sur le Kbis. Aucune assemblée générale n’est requise, sauf si vos statuts l’imposent expressément.

Ce que la mise en sommeil ne fait pas :

• Elle ne résilie pas vos contrats en cours.
• Elle ne suspend pas vos obligations déclaratives.
• Elle n’exonère pas votre société du paiement des loyers.
• Elle ne constitue pas un cas de force majeure au sens du droit des contrats.

En d’autres termes, votre SASU reste une personne morale pleinement engagée par ses obligations contractuelles. Le bail commercial, signé entre votre société et le bailleur, continue à produire tous ses effets juridiques.

⚠️ Erreur fréquente : certains présidents pensent que la mention “en sommeil” sur le Kbis suffit à justifier un arrêt des paiements. Ce n’est pas le cas. Un bailleur peut légitimement engager une procédure pour loyers impayés même si votre SASU est officiellement en cessation temporaire d’activité.

Pour comprendre l’ensemble des formalités liées à la mise en sommeil d’une SASU, consultez notre page dédiée : mise en sommeil d’une SASU.

---

Le bail commercial 3-6-9 : rappel des règles pendant la dormance

Le bail commercial dit “3-6-9” est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce (statut des baux commerciaux, issu de la loi du 30 juin 1926). Sa durée minimale légale est de neuf ans, avec une possibilité de résiliation à l’issue de chaque période triennale.

Congé triennal : comment l’exercer correctement

Pour résilier votre bail lors d’une mise en sommeil, vous devez :

1. Donner congé au moins 6 mois avant la fin d’une période triennale, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Respecter la date d’échéance triennale prévue dans votre bail : toute erreur de date ou de forme peut rendre le congé nul.
3. Ne pas invoquer la mise en sommeil comme motif de résiliation anticipée : elle n’en est pas un légalement.

Si vous n’êtes pas en période de congé triennal, vous pouvez néanmoins tenter une résiliation amiable avec votre bailleur, formalisée par un avenant écrit au contrat. C’est souvent la solution la plus rapide.

Ce que peut prévoir un accord amiable

Un accord amiable avec le bailleur peut prévoir :

• Une suspension temporaire des loyers pendant la durée de la mise en sommeil.
• Une réduction du loyer (loyer symbolique ou réduit).
• Une résiliation anticipée sans pénalité, si le bailleur y consent.

Tout accord doit être formalisé par écrit et signé par les deux parties. Un simple échange de mails peut ne pas suffire à établir une modification contractuelle opposable.

---

Obligations maintenues : ce que votre SASU doit continuer à faire

La mise en sommeil ne crée pas de “vide juridique”. Votre SASU reste soumise à l’ensemble de ses obligations légales, qu’elle ait ou non du chiffre d’affaires.

Obligations comptables et fiscales

Obligation	Délai / fréquence	Remarque
Dépôt des comptes annuels au greffe	Dans les 6 mois de la clôture de l’exercice	Même si bilan à zéro (art. L232-21 et s. C. com.)
Déclaration de résultat (liasse IS)	Au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (exercice clos au 31/12)	Même si résultat nul
Déclarations TVA	Selon régime (réel normal ou simplifié)	Déclarations à néant si aucune opération
CFE	Taxe annuelle	Dégrèvement possible (art. 1478 CGI) sur réclamation

Sur la CFE : en l’absence d’activité, vous pouvez solliciter un dégrèvement auprès de votre service des impôts des entreprises. La réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement (art. R196-1 du LPF). Ce dégrèvement n’est pas automatique : il faut le demander.

💡 Bon à savoir : le piège classique en mise en sommeil est de négliger les déclarations fiscales “parce qu’il n’y a rien à déclarer”. Or, une déclaration à néant non déposée expose votre SASU aux mêmes pénalités qu’une déclaration omise en période d’activité. Le fisc ne connaît pas la notion de “sommeil fiscal”.

Les loyers : une charge qui continue à peser

Le loyer constitue une charge comptable réelle, même en période de dormance. Si votre SASU ne génère aucun revenu mais continue à payer un loyer commercial, cette dépense s’inscrit dans les charges de l’exercice et figurera dans vos comptes annuels. Elle peut également générer un déficit reportable — à l’IS, les déficits sont reportables en avant sans limite de durée, dans la limite d’un million d’euros plus 50 % du bénéfice imposable excédant ce montant (BOFiP BOI-IS-DEF-10-30).

---

Résiliation du bail : les trois scénarios possibles

Voici les trois situations les plus courantes lorsqu’une SASU passe en sommeil avec un bail commercial actif :

Scénario 1 — Le congé triennal est à portée (dans les 6 prochains mois)

C’est la situation la plus simple. Vous donnez congé dans les formes légales (acte de commissaire de justice ou LRAR), en respectant le préavis de 6 mois. La mise en sommeil peut être déclarée en parallèle sans attendre la fin effective du bail.

Scénario 2 — Vous êtes en milieu de période triennale

Vous ne pouvez pas résilier unilatéralement. Deux options :

• Négocier une résiliation amiable avec votre bailleur (la mise en sommeil peut être un argument de bonne foi, sans en être un droit).
• Sous-louer les locaux, si votre bail l’autorise ou si le bailleur y consent par avenant, pour couvrir tout ou partie du loyer pendant la dormance.

Scénario 3 — Vous envisagez une cession du fonds ou une reprise par un tiers

Le bail commercial constitue souvent un actif significatif. Si vous envisagez une cession ultérieure, conserver le bail peut être stratégiquement utile — le repreneur reprenant alors le bail dans le cadre de la cession. Dans ce cas, la mise en sommeil “préserve” la situation jusqu’à la reprise ou la cession.

📌 Attention à la durée maximale : une SASU ne peut rester en sommeil que 2 ans maximum. Au-delà, le greffier peut procéder à sa radiation d’office (art. R123-125 du Code de commerce). Si votre bail est toujours actif à l’approche de cette limite, vous devez impérativement arbitrer : reprendre l’activité, résilier le bail et dissoudre la société, ou trouver un repreneur. Consulter notre guide Après mise en sommeil : que faire ? peut vous aider à prendre cette décision.

---

L’annonce légale de mise en sommeil : obligatoire ou non ?

Contrairement à une idée reçue, la mise en sommeil d’une SASU ne nécessite pas d’annonce légale dans un journal d’annonces légales (JAL). La publicité est assurée par la publication au BODACC, consécutive à l’inscription modificative au RCS. Vous n’avez donc pas à engager de frais de publication dans un JAL pour cette formalité.

En revanche, si vous procédez ultérieurement à une dissolution-liquidation (fermeture définitive), deux annonces légales seront nécessaires : l’une pour la dissolution et la nomination du liquidateur, l’autre pour la clôture de la liquidation. Pour en savoir plus, consultez nos articles dédiés :

• Annonce légale de dissolution SASU : prix et procédure
• Annonce légale de clôture de liquidation : mode d’emploi

Pour la seule mise en sommeil, la question se résume ainsi : annonce légale mise en sommeil : est-ce obligatoire ?

---

Comment anticiper et sécuriser la situation

La mise en sommeil d’une SASU avec bail commercial en cours exige une approche méthodique. Voici les étapes recommandées, dans l’ordre logique :

1. Analyser votre bail : identifier la date de la prochaine échéance triennale, les clauses de sous-location, les conditions de résiliation anticipée.
2. Contacter votre bailleur rapidement : un bailleur informé en amont est plus enclin à négocier qu’un bailleur qui découvre la situation lors d’un impayé.
3. Formaliser tout accord par écrit : avenant au bail, protocole de résiliation amiable, tout doit être daté et signé.
4. Déclarer la mise en sommeil au guichet unique dans le mois suivant la décision du président.
5. Maintenir les déclarations fiscales et comptables : comptes annuels, liasse IS, déclarations TVA à néant.
6. Fixer un horizon : reprise d’activité ou dissolution avant l’expiration du délai de 2 ans.

Si vous envisagez une reprise d’activité après la période de dormance, la formalité est également simple — consultez notre article sur l’annonce légale de reprise d’activité SAS pour en comprendre les modalités.

---

Ce que miseensommeil.fr prend en charge

Notre service gère la formalité de mise en sommeil de votre SASU de A à Z : constitution du dossier, dépôt au guichet unique de l’INPI, suivi de l’inscription modificative. Nos honoraires sont de 150 € HT, auxquels s’ajoutent les frais de greffe (inscription modificative avec avis BODACC sans dépôt d’acte : 166,71 € TTC selon le barème en vigueur).

En revanche, la gestion du bail commercial relève d’une relation contractuelle entre vous et votre bailleur, et éventuellement d’un conseil juridique spécialisé en droit immobilier commercial. Nous ne nous substituons pas à cet accompagnement ; nous nous concentrons sur la formalité administrative.

Pour toute question sur votre situation spécifique, contactez-nous : nous vous orienterons vers la solution adaptée.

---

Exemple illustratif : Nathalie, présidente de la SASU “Lumière & Décors”, disposait d’un bail commercial avec 14 mois restants avant la prochaine échéance triennale lorsqu’elle a décidé de mettre sa société en sommeil. Elle a contacté son bailleur dès la décision, obtenu un avenant réduisant le loyer de 60 % pendant la période de dormance, puis a repris l’activité 11 mois plus tard après avoir retrouvé une clientèle. La mise en sommeil lui a permis de conserver le bail — un atout décisif pour la reprise — tout en allégeant ses charges fixes.

---

Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Mis à jour le 10 juin 2026.