SCI en sommeil et bail : ce que vous devez savoir

Une SCI en sommeil reste propriétaire de ses biens et peut, en principe, conserver un bail en cours. Mais dès qu’elle continue à percevoir des loyers de façon active, la frontière entre gestion passive et poursuite d’activité devient ténue — et c’est précisément ce point qui fragilise le statut de cessation temporaire aux yeux du greffe ou de l’administration fiscale. Voici ce qu’il faut savoir avant d’agir.

Ce que signifie réellement “mettre une SCI en sommeil”

La mise en sommeil correspond à une déclaration de cessation temporaire totale d’activité, encadrée par l’article R123-46 du Code de commerce. Cette déclaration est effectuée via le guichet unique des formalités des entreprises géré par l’INPI, dans le délai d’1 mois suivant la décision, qui transmet l’information au RCS sous forme d’inscription modificative (article R123-45 du Code de commerce). La mention est ensuite publiée au BODACC et apparaît sur le Kbis.

Pour une SCI, l’activité principale est la gestion d’un patrimoine immobilier. Déclarer la cessation temporaire signifie donc que la société cesse d’exercer cette gestion : elle n’acquiert plus, ne vend plus, ne loue plus de biens. La société reste inscrite au RCS, conserve sa personnalité morale et ses organes de direction, mais elle n’est plus censée produire de revenus ni conclure d’actes d’exploitation.

⚠️ La durée maximale d’une mise en sommeil est de 2 ans pour toute société immatriculée. Au-delà, le greffier peut radier d’office la société en application de l’article R123-125 du Code de commerce. Cette limite est souvent ignorée, avec des conséquences potentiellement graves pour la continuité juridique de la SCI.

Un bail en cours au moment de la mise en sommeil : quelle situation ?

Le cas le plus fréquent est celui d’une SCI qui, au moment de déclarer sa mise en sommeil, est déjà liée par un contrat de bail — bail d’habitation, bail commercial ou bail professionnel. La question est simple : que devient ce contrat ?

La réponse dépend de la nature du bail et de l’attitude adoptée :

Type de bail	Situation pendant le sommeil	Risque principal
Bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989)	Le bail se poursuit de plein droit	Perception de loyers = activité civile
Bail commercial (L. 145-1 et s. C. com.)	Le bail se poursuit mais le bailleur doit rester diligent	Renouvellement ou négociation = fin du sommeil
Bail professionnel	Se poursuit contractuellement	Idem bail d’habitation

Un bail conclu avant la mise en sommeil n’est pas automatiquement rompu par la cessation d’activité. La SCI reste propriétaire du bien, le locataire reste tenu de ses obligations. Mais la perception active des loyers — encaissement, relances, régularisation de charges — constitue une forme d’exploitation du patrimoine immobilier qui peut être interprétée comme une poursuite d’activité.

Exemple illustratif : Nathalie, déjà gérante d’une SARL mise en sommeil par ailleurs, détient aussi des parts dans une SCI familiale propriétaire d’un local loué à un commerçant. Avant de mettre la SCI en sommeil pendant qu’elle règle sa situation personnelle, elle a dû trancher : continuer à percevoir les loyers fragilisait la réalité de la cessation d’activité. Elle a finalement choisi de confier l’encaissement à un mandataire extérieur, sans prendre elle-même aucun acte de gestion nouveau sur le bail.

💡 Si votre SCI est dans cette situation, la mise en sommeil d’une SCI via notre service vous permet d’obtenir un accompagnement pour sécuriser votre démarche et éviter les requalifications administratives.

Percevoir des loyers pendant le sommeil : un risque juridique concret

C’est ici que réside la tension principale. Une SCI dont l’objet social est la gestion immobilière locative ne peut pas, en théorie, être simultanément “en sommeil” et continuer à percevoir des loyers de façon active.

Deux lectures coexistent dans la pratique :

Lecture stricte : toute perception de loyers, même passive, constitue l’exercice de l’activité sociale. La SCI n’est donc pas réellement en cessation d’activité. Le greffe pourrait rejeter la déclaration ou, si elle a été acceptée, l’administration fiscale pourrait contester le traitement de la TVA ou de la CFE.

Lecture tolérée : si le bail est antérieur à la mise en sommeil et que la SCI se contente d’encaisser des loyers sans prendre aucun acte de gestion nouveau (pas de renouvellement, pas de révision, pas de travaux contractuels), certains greffes admettent la coexistence. C’est une situation fragile, et le piège classique est de croire que cette tolérance est acquise : elle dépend du greffe compétent et peut être remise en cause à tout moment, notamment en cas de contrôle fiscal.

⚠️ Signer un nouveau bail ou renouveler un bail commercial pendant la période de sommeil est incompatible avec la cessation temporaire d’activité. Cela constitue un acte d’exploitation qui remet fin, de fait, à la mise en sommeil.

Obligations fiscales et comptables maintenues

La mise en sommeil ne suspend pas les obligations déclaratives de la SCI. Plusieurs régimes s’appliquent :

SCI à l’IR : les associés restent imposables sur leur quote-part de revenus fonciers, même si la société est en sommeil. Chaque associé doit reporter sa part sur sa déclaration de revenus personnelle, dans la catégorie des revenus fonciers ; le formulaire à utiliser dépend de votre régime d’imposition (micro-foncier ou réel), à vérifier auprès de votre service des impôts ou de votre expert-comptable.

SCI à l’IS : la société demeure redevable de l’impôt sur les sociétés dès lors qu’elle perçoit des revenus. Elle doit déposer une déclaration de résultat (liasse IS), au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour un exercice clos au 31 décembre.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : en l’absence totale d’activité, un dégrèvement est envisageable en application de l’article 1478 du Code général des impôts, sous réserve de déposer une réclamation avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement (article R196-1 du LPF). Mais si la SCI perçoit des loyers, il est difficile d’argumenter l’absence totale d’activité. Le dégrèvement sera probablement refusé.

Dépôt des comptes annuels : l’obligation prévue par les articles L232-21 et suivants du Code de commerce s’applique sans exception. Même une SCI en sommeil dont l’unique mouvement est l’encaissement de loyers doit déposer ses comptes au greffe dans les délais légaux.

Pour aller plus loin sur la gestion post-mise en sommeil, consultez notre guide après mise en sommeil : que faire ?.

Quelle stratégie adopter selon votre situation ?

La réponse n’est pas uniforme. Voici les principales configurations et les orientations à envisager :

Vous avez un bien loué et souhaitez vraiment cesser toute activité : envisagez la résiliation du bail (selon les délais légaux propres à chaque type de bail), puis procédez à la mise en sommeil ou à la dissolution-liquidation de la SCI si le bien est vendu.

Vous conservez le bien loué et le bail en cours, mais vous ne souhaitez plus gérer activement : la mise en sommeil reste envisageable, mais elle sera juridiquement fragile tant que des loyers sont perçus. Une solution consiste à mandater un tiers (gestionnaire de biens) pour toute la gestion, tout en maintenant la SCI dans une posture passive. La solidité de cette approche dépend du greffe compétent.

Vous envisagez de reprendre l’activité de la SCI à terme : la mise en sommeil peut être une solution transitoire, réversible — la société garde sa porte ouverte. Pensez à anticiper la reprise avant l’expiration du délai de 2 ans. Les implications en termes de cotisations sociales et de droits peuvent varier selon le statut des associés gérants — un sujet traité en détail dans notre article sur l’ARE et cotisations sociales après sommeil.

Vous avez un bail commercial avec clause de renouvellement prochaine : n’attendez pas. Le renouvellement d’un bail commercial implique une négociation active, des actes juridiques formels, et remet fin à la mise en sommeil. Anticipez la décision : reprise d’activité officielle, cession du fonds ou négociation d’une sortie amiable du bail.

📌 Pour comprendre les droits liés à la durée de votre mise en sommeil, notamment si vous touchez des allocations chômage, notre article sur l’ARE et mise en sommeil : durée et droits en 2026 vous apporte les réponses utiles.

Mettre en sommeil une SCI qui détient un bien loué : procédure et accompagnement

Si vous avez pesé les risques et souhaitez procéder à la mise en sommeil de votre SCI malgré la présence d’un bail, voici les étapes essentielles :

1. Décision du dirigeant : la cessation temporaire d’activité est une décision du gérant. Aucune assemblée générale ni procès-verbal n’est obligatoire par défaut — sauf si les statuts de la SCI l’imposent expressément. Vérifiez vos statuts avant d’agir : c’est le piège le plus fréquent, beaucoup de gérants convoquent une AG par excès de prudence alors que les statuts n’en font pas une obligation.
2. Déclaration via le guichet unique INPI : la formalité est entièrement dématérialisée et doit être effectuée dans le délai d’1 mois suivant la décision. La déclaration modificative au RCS est fondée sur l’article R123-46 du Code de commerce.
3. Publication au BODACC : la mention de cessation temporaire est publiée automatiquement après traitement par le greffe.
4. Mise à jour du Kbis : un extrait Kbis actualisé mentionnera la cessation temporaire d’activité.
5. Gestion du bail existant : informez votre locataire, même si aucune obligation légale ne l’impose. Maintenez un interlocuteur identifié pour la gestion courante.

Notre service mise en sommeil d’une SCI prend en charge l’intégralité de ces formalités pour un tarif fixe incluant les frais de greffe.

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Vous avez des doutes sur la compatibilité entre votre bail et une mise en sommeil ? Contactez-nous pour un échange sur votre situation avant d’engager toute démarche.

Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Dernière mise à jour : 24 juin 2026.