SCI : mise en sommeil ou dissolution, que choisir ?
Mettre en sommeil ou dissoudre votre SCI ? Comparez coûts, démarches et conséquences juridiques pour faire le bon choix en 2026.
- La mise en sommeil d'une SCI est une cessation temporaire d'activité : la société conserve sa personnalité morale pendant 2 ans maximum.
- La dissolution est irréversible : elle entraîne liquidation puis radiation définitive du RCS.
- Le choix dépend de votre horizon temporel, de la nature des actifs immobiliers et des conséquences fiscales pour les associés.
- Les deux procédures passent désormais par le guichet unique INPI et donnent lieu à une publication au BODACC.
Sommaire
- Mise en sommeil ou dissolution : de quoi parle-t-on exactement ?
- Les conditions et démarches comparées
- Les obligations qui subsistent dans les deux cas
- Quand choisir la mise en sommeil plutôt que la dissolution ?
- Le cas particulier de la SCI à l’IR et à l’IS
- Comment procéder concrètement avec miseensommeil.fr
Une SCI qui traverse une pause n’a pas forcément vocation à disparaître. La mise en sommeil suspend l’activité pour 2 ans maximum sans toucher à la propriété des biens ni à l’existence de la société ; la dissolution, elle, est définitive et entraîne la liquidation du patrimoine immobilier. Le bon choix dépend presque toujours d’une seule question : savez-vous déjà, aujourd’hui, que vous ne reprendrez jamais cette SCI ?
Mise en sommeil ou dissolution : de quoi parle-t-on exactement ?
Ces deux notions sont souvent confondues, alors qu’elles n’ont ni la même portée juridique ni les mêmes conséquences pratiques.
La mise en sommeil (ou cessation temporaire d’activité) est définie par l’article R123-46 du Code de commerce. Elle consiste à déclarer au Registre du commerce et des sociétés (RCS) que la société cesse temporairement toute activité, sans pour autant disparaître. La SCI garde son numéro SIREN, son Kbis et sa personnalité morale. Elle peut reprendre son activité à tout moment, sous réserve d’effectuer une nouvelle inscription modificative au RCS conformément à l’article R123-45 du Code de commerce.
La dissolution est l’acte par lequel les associés décident de mettre fin définitivement à la société. Elle ouvre une phase de liquidation (apurement du passif, réalisation ou transmission des actifs) puis aboutit à la radiation du RCS. Une fois radiée, la SCI n’existe plus juridiquement.
⚠️ Attention à l’irréversibilité. Une dissolution votée ne peut pas être annulée une fois la radiation prononcée. En cas de doute sur l’avenir de la SCI, la mise en sommeil offre une porte de sortie que la dissolution ne permet pas.
La distinction est donc simple : la mise en sommeil est temporaire et réversible, la dissolution est définitive et irréversible.
Exemple illustratif : Nathalie, gérante de la SARL “Lumière & Décors”, détient par ailleurs une SCI familiale qui porte les murs de son ancien local commercial. Lorsqu’elle met sa SARL en sommeil pour régler une situation personnelle, elle s’interroge sur le sort de cette SCI, restée sans locataire depuis le départ du précédent exploitant. Plutôt que de la dissoudre dans la précipitation, elle choisit de la mettre en sommeil elle aussi : le bien reste dans le patrimoine de la société, prêt à être reloué ou réintégré dans un projet si la situation se débloque.
Les conditions et démarches comparées
Mettre une SCI en sommeil
La démarche a été nettement simplifiée par la dématérialisation des formalités. Voici les étapes :
- Décision du gérant — la mise en sommeil est une décision de gestion courante : aucune assemblée générale ni procès-verbal n’est obligatoire par défaut, quelle que soit la forme de la société. Une exception existe : si les statuts de la SCI imposent expressément une décision collective pour ce type d’acte, il faut s’y conformer. Vérifiez vos statuts avant d’agir.
- Déclaration au guichet unique INPI — la demande d’inscription modificative (cessation temporaire d’activité) est déposée sur le portail formalites.entreprises.gouv.fr, dans le délai d’1 mois suivant la décision.
- Publication au BODACC — le greffe assure la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Pour en savoir plus sur ce qui est publié, consultez notre article sur le BODACC et la mise en sommeil.
- Mise à jour du Kbis — un extrait Kbis actualisé mentionnera la cessation temporaire d’activité.
🪤 Piège à éviter. Beaucoup de gérants de SCI convoquent par réflexe une assemblée générale pour “sécuriser” la mise en sommeil, en s’inspirant de ce qu’ils ont vu pour d’autres formalités. Ce formalisme n’est pas seulement inutile : il retarde la déclaration et peut faire dépasser, sans s’en rendre compte, le délai d’1 mois imposé après la décision. Vérifiez d’abord vos statuts ; s’ils ne l’exigent pas, la décision du gérant suffit.
La durée maximale est fixée à 2 ans par l’article R123-125 du Code de commerce. Au-delà, le greffe peut radier la société d’office si aucune reprise d’activité ni aucune dissolution n’a été déclarée.
Les frais de greffe pour l’inscription modificative s’élèvent à 166,71 € TTC (avec avis BODACC, sans dépôt d’acte) ou 173,97 € TTC (avec dépôt d’acte) selon le barème en vigueur. Pour l’ensemble du processus, notre service de mise en sommeil d’une SCI vous accompagne dans toutes ces formalités pour 150 € HT + frais de greffe.
Dissoudre et liquider une SCI
La dissolution est une procédure plus lourde, qui se déroule en plusieurs temps :
- Décision collective des associés — à la différence de la mise en sommeil, la dissolution d’une société est un acte qui met fin au contrat de société : elle requiert une décision collective des associés, votée à la majorité prévue par les statuts (souvent l’unanimité pour une SCI familiale).
- Nomination d’un liquidateur — généralement le gérant.
- Publication d’un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales (JAL) habilité dans le département du siège social.
- Dépôt du dossier sur le guichet unique INPI.
- Phase de liquidation — apurement du passif, vente ou transmission des biens immobiliers, règlement des dettes.
- Assemblée de clôture de liquidation — approbation des comptes de liquidation et constatation de la clôture.
- Radiation du RCS — après dépôt du procès-verbal de clôture.
| Étape | Mise en sommeil | Dissolution + liquidation |
|---|---|---|
| Décision | Du gérant (AG/PV non obligatoire, sauf si les statuts l’imposent) | Décision collective des associés obligatoire |
| Journal d’annonces légales | Non requis | Obligatoire (dissolution + clôture) |
| Publication BODACC | Oui | Oui (dissolution + radiation) |
| Guichet unique INPI | Oui | Oui |
| Sort des biens immobiliers | Inchangé, reste dans la SCI | Doit être liquidé ou transmis |
| Durée de la procédure | Quelques semaines | Plusieurs mois à plusieurs années |
| Réversibilité | Oui (reprise possible) | Non |
| Obligations comptables | Maintenues (dépôt des comptes) | Comptes de liquidation requis |
Les obligations qui subsistent dans les deux cas
Un point souvent sous-estimé : mettre une SCI en sommeil ne suspend pas toutes ses obligations.
Obligations comptables et fiscales en cas de mise en sommeil
L’article L232-21 et les suivants du Code de commerce maintiennent l’obligation de dépôt des comptes annuels au greffe, même en l’absence totale d’activité. Concrètement, il faut continuer à établir un bilan, un compte de résultat et une annexe, les faire approuver par les associés, puis les déposer dans les délais légaux.
Sur le plan fiscal, la SCI doit continuer à déposer ses déclarations fiscales (déclaration de résultat, déclaration des revenus fonciers le cas échéant), même à néant. L’impôt sur les sociétés, si la SCI y est soumise, peut être nul en l’absence de revenus — mais la déclaration reste obligatoire.
Concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE), l’article 1478 du Code général des impôts prévoit un mécanisme de dégrèvement possible en l’absence d’activité. Ce dégrèvement n’est pas automatique : il doit faire l’objet d’une réclamation, à déposer avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement, en application de l’article R196-1 du Livre des procédures fiscales.
Pour aller plus loin sur ce sujet, consultez notre guide sur le bilan comptable en sommeil : obligations en 2026.
💡 Bon à savoir. En cas de dissolution et de liquidation, des comptes de liquidation distincts doivent être établis et approuvés par les associés. La clôture de liquidation donne lieu à une approbation en assemblée et à un dépôt au greffe, ce qui génère également des coûts comptables non négligeables.
Obligations lors de la dissolution
La dissolution ne supprime pas les obligations fiscales passées. La SCI doit déposer une déclaration de résultat de cessation, dans un délai qui varie selon son régime fiscal (IR ou IS) : renseignez-vous auprès de votre service des impôts des entreprises pour connaître le délai exact applicable à votre situation. Les éventuelles plus-values immobilières réalisées lors de la vente des biens dans le cadre de la liquidation sont imposables selon le régime applicable aux associés (plus-values des particuliers pour une SCI à l’IR, plus-values professionnelles pour une SCI à l’IS).
Quand choisir la mise en sommeil plutôt que la dissolution ?
La mise en sommeil est la solution la plus adaptée dans les situations suivantes :
- Vous n’êtes pas certain de vouloir définitivement fermer la SCI. Un projet immobilier en attente, une décision d’investissement reportée, un désaccord entre associés qui pourrait se résoudre : autant de raisons de préserver la structure.
- La SCI détient des biens immobiliers que vous ne souhaitez pas vendre immédiatement. La dissolution impose de liquider ou de transmettre les actifs. La mise en sommeil permet de conserver les biens dans la structure le temps que le marché soit favorable ou que la situation personnelle évolue.
- Vous souhaitez limiter les coûts et la complexité procédurale. La mise en sommeil est moins lourde qu’une dissolution-liquidation, surtout si la SCI détient des actifs importants.
- L’horizon de la cessation est inférieur à 2 ans. Dans ce cas, la mise en sommeil est précisément calibrée pour votre situation.
La dissolution s’impose, en revanche, lorsque :
- La décision de clôturer définitivement est prise et partagée par les associés.
- La SCI n’a plus d’actifs ni de passif. Une SCI “coquille vide” coûte davantage à maintenir (obligations comptables, CFE) qu’à dissoudre.
- Le délai de 2 ans de mise en sommeil est insuffisant. Si la suspension doit dépasser 2 ans, il vaut mieux envisager une dissolution directe ou une cession des parts sociales.
- Des conflits entre associés rendent la reprise improbable.
📌 Règle pratique. Posez-vous cette question simple : “Dans 24 mois, cette SCI aura-t-elle repris une activité, ou sera-t-elle toujours inutile ?” Si la réponse est “toujours inutile”, la dissolution est probablement plus appropriée. Dans le doute, la mise en sommeil préserve vos options — c’est précisément ce qui a permis à Nathalie de ne pas trancher dans l’urgence.
Le cas particulier de la SCI à l’IR et à l’IS
Le régime fiscal de la SCI influence le choix entre mise en sommeil et dissolution, notamment en cas de plus-values.
SCI à l’IR (régime de droit commun) : les revenus et plus-values sont imposés directement entre les mains des associés personnes physiques. En cas de mise en sommeil, il n’y a pas de revenus fonciers à déclarer si la SCI ne perçoit plus de loyers. En cas de dissolution avec vente des biens, les plus-values immobilières des particuliers s’appliquent, avec les abattements pour durée de détention — ce qui peut être fiscalement avantageux si les biens sont détenus depuis longtemps.
SCI à l’IS : la situation est plus complexe. La dissolution entraîne la liquidation des actifs à leur valeur de marché, ce qui génère souvent une plus-value taxable à l’IS au taux en vigueur (renseignez-vous auprès de votre service des impôts des entreprises pour le taux et les seuils applicables à votre exercice). Les bénéfices distribués aux associés lors de la liquidation sont ensuite soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. La mise en sommeil évite cette imposition immédiate.
Comment procéder concrètement avec miseensommeil.fr
Si vous optez pour la mise en sommeil, notre service prend en charge l’intégralité des formalités : préparation du dossier, dépôt sur le guichet unique INPI, suivi auprès du greffe. La procédure est entièrement dématérialisée.
Pour la reprise ultérieure d’activité, vous trouverez toutes les informations dans notre guide après mise en sommeil : que faire ? Guide complet, qui détaille les démarches à effectuer pour réactiver votre SCI.
Si vous gérez également une activité en nom propre ou en auto-entreprise en parallèle de votre SCI, notre article sur la cessation temporaire d’activité : déclarer en ligne vous donnera une vision d’ensemble des procédures disponibles.
💡 Une question spécifique à votre situation ? Notre équipe est disponible pour vous accompagner. Contactez-nous pour obtenir une réponse personnalisée avant de vous lancer dans l’une ou l’autre des procédures.
Si votre SCI traverse une période de pause sans que vous souhaitiez clore définitivement le chapitre, la mise en sommeil est l’outil juridique adapté — à condition de rester vigilant sur les obligations comptables et fiscales qui perdurent. La dissolution, elle, ne doit être envisagée que lorsque la décision est mûre, définitive et que les conséquences fiscales pour les associés ont été évaluées, notamment en présence d’actifs immobiliers avec plus-values latentes.
Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Dernière mise à jour : 24 juin 2026.
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