Mise en sommeil SCI : fiscalité et obligations
SCI en sommeil : IR, IS, CFE, TVA, dépôt des comptes… Toutes vos obligations fiscales pendant la cessation temporaire d'activité expliquées.
- Une SCI en sommeil conserve toutes ses obligations fiscales : déclarations de résultat, dépôt des comptes, et potentiellement TVA selon son régime.
- Le régime IR ou IS de la SCI détermine les formulaires à déposer, même en l'absence totale de revenus fonciers ou de loyers.
- La CFE peut faire l'objet d'un dégrèvement en cas de cessation totale d'activité, sous conditions et sur réclamation auprès du service des impôts.
- La mise en sommeil ne dure pas indéfiniment : au-delà de 2 ans sans reprise, la radiation d'office est possible.
Sommaire
- Ce que change — et ce que ne change pas — la mise en sommeil sur le plan fiscal
- SCI soumise à l’IR : quelles déclarations pendant la mise en sommeil ?
- SCI soumise à l’IS : obligations spécifiques en période d’inactivité
- CFE, TVA et autres impôts locaux : ce qui s’applique à une SCI inactive
- Dépôt des comptes annuels et obligations comptables : ce qui reste dû
- Durée maximale et sortie de la mise en sommeil : impact fiscal
- Comment procéder concrètement : formalités et accompagnement
- Synthèse des obligations fiscales d’une SCI en sommeil
Mettre une SCI en sommeil ne suspend rien sur le plan fiscal. La société reste juridiquement vivante : elle doit continuer à déposer sa déclaration de résultat, ses comptes annuels, et le cas échéant sa TVA — même à zéro. C’est le point que beaucoup de gérants découvrent trop tard, après avoir cru que « plus d’activité » voulait dire « plus de formalités ».
C’est exactement ce qui est arrivé à Nathalie (exemple illustratif) lorsqu’elle a mis en sommeil la SARL Lumière & Décors : elle pensait, à tort, que l’inactivité la dispensait des déclarations. Le même réflexe touche les gérants de SCI patrimoniales, souvent en sommeil après la vente du dernier bien locatif ou en attente d’un projet familial. La règle est identique : la mise en sommeil change le statut au registre, pas les obligations fiscales.
Ce que change — et ce que ne change pas — la mise en sommeil sur le plan fiscal
La mise en sommeil d’une SCI est une cessation temporaire totale d’activité, déclarée par le gérant au guichet unique des formalités des entreprises (INPI), dans le délai d’un mois suivant sa décision (art. R123-45 et R123-46 du Code de commerce). Cette déclaration donne lieu à une inscription modificative au RCS et à une publication au BODACC ; la mention figure ensuite sur le Kbis.
Concrètement, la mise en sommeil :
- Ne supprime pas la personnalité morale de la SCI
- Ne suspend pas l’obligation de déposer les comptes annuels (art. L232-21 et suivants du Code de commerce)
- Ne met pas fin aux obligations déclaratives fiscales (IS, IR, TVA selon le cas)
- Ne dissout pas la société ni ne clôture son exercice comptable de manière anticipée
Elle peut en revanche ouvrir droit à certains allégements de charges, comme le dégrèvement de CFE, à condition d’en faire la demande expresse.
⚠️ Piège fréquent : la mise en sommeil est une décision du gérant. Aucune assemblée générale ni procès-verbal n’est exigé par la loi pour mettre la SCI en sommeil ou pour la réactiver — sauf si les statuts de votre SCI l’imposent. Beaucoup de gérants convoquent une AG “par prudence” sans vérifier d’abord leurs statuts, ce qui rallonge inutilement le délai d’un mois imposé pour la déclaration. Vérifiez vos statuts avant toute chose : c’est souvent là, et non dans la loi, que se cache une obligation d’AG.
SCI soumise à l’IR : quelles déclarations pendant la mise en sommeil ?
La grande majorité des SCI françaises sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. C’est le régime dit de transparence fiscale : la SCI n’est pas elle-même imposée, mais elle déclare ses résultats, et chaque associé est imposé à hauteur de sa quote-part.
La déclaration de résultat reste obligatoire
Même sans aucun loyer perçu, une SCI à l’IR doit déposer chaque année la déclaration n° 2072 (déclaration des revenus de la SCI). Si la SCI n’a effectué aucune opération, la déclaration fait apparaître un résultat nul, mais elle doit être transmise dans les délais légaux.
Chaque associé doit en parallèle reporter sa quote-part de résultat (même nul) sur sa déclaration personnelle de revenus. L’absence de revenus ne dispense pas de ce report.
Déficits fonciers en période de sommeil
Si la SCI a généré des déficits fonciers lors des exercices antérieurs à la mise en sommeil, ces déficits demeurent imputables sur les revenus fonciers futurs dans les conditions de droit commun, sous réserve des plafonds et délais d’imputation en vigueur — un point à vérifier avec votre expert-comptable au moment de la reprise. Le sommeil n’efface pas les reports déficitaires, mais il suspend mécaniquement leur imputation en l’absence de nouveaux revenus fonciers.
💡 Si votre SCI à l’IR détenait un bien immobilier mis en location avant la mise en sommeil, vérifiez avec votre expert-comptable si des déficits reportables subsistent. Leur traçabilité conditionne votre capacité à les mobiliser lors de la reprise.
Imposition des plus-values en cas de cession pendant le sommeil
Une SCI à l’IR qui cèderait un bien immobilier pendant sa période de sommeil reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, dans les conditions de droit commun applicables à ce type de cession. La mise en sommeil ne modifie pas par elle-même le traitement fiscal de la cession ; un conseiller fiscal peut affiner le calcul selon la durée de détention et la situation de chaque associé.
SCI soumise à l’IS : obligations spécifiques en période d’inactivité
Certaines SCI ont opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) — option irrévocable dans la plupart des cas — ou y sont assujetties de droit (SCI ayant une activité commerciale). Le régime IS implique des obligations déclaratives propres, maintenues pendant la mise en sommeil.
La liasse fiscale IS reste exigible
Une SCI à l’IS doit déposer annuellement sa liasse fiscale (formulaires 2065 et annexes), que son résultat soit bénéficiaire, déficitaire ou nul. Pour un exercice clos au 31 décembre, le dépôt de la déclaration de résultat doit intervenir au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
Le tableau suivant synthétise les principales obligations comparées selon le régime fiscal :
| Obligation | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Déclaration annuelle de résultat | Formulaire 2072 | Liasse fiscale 2065 |
| Dépôt des comptes au greffe | Oui (art. L232-21 C. com.) | Oui (art. L232-21 C. com.) |
| Acomptes d’IS en l’absence de résultat | Non concerné | Aucun acompte dû en l’absence de bénéfice imposable ; à confirmer avec le SIE en cas de doute |
| Report des déficits | Quote-part par associé (revenus fonciers) | Report en avant sans limite de durée (plafond 1 M€ + 50 % du bénéfice excédentaire) ou en arrière sur le seul exercice N-1 (plafond 1 M€) |
| TVA (si option ou activité taxable) | Déclarations à maintenir | Déclarations à maintenir |
| CFE | Dégrèvement possible (art. 1478 CGI) | Dégrèvement possible (art. 1478 CGI) |
Gestion des déficits reportables sous IS
Contrairement au régime IR, une SCI à l’IS peut reporter ses déficits sur des exercices ultérieurs, sans limite de durée mais dans la limite d’un plafond de 1 000 000 € majoré de 50 % du bénéfice excédant ce seuil (report en avant), ou sur le seul exercice précédent dans la limite de 1 000 000 € (report en arrière, ou carry-back). La mise en sommeil ne purge pas ces déficits, mais leur utilisation reste suspendue tant qu’aucun bénéfice n’est réalisé.
CFE, TVA et autres impôts locaux : ce qui s’applique à une SCI inactive
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
La CFE est due par les personnes physiques et morales exerçant une activité professionnelle non salariée à titre habituel. Une SCI en sommeil n’exerce plus d’activité : elle peut donc demander un dégrèvement de CFE, sur le fondement de l’article 1478 du Code général des impôts.
Ce dégrèvement n’est pas automatique. Il faut adresser une réclamation au service des impôts des entreprises (SIE) compétent, avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement (art. R196-1 du Livre des procédures fiscales).
⚠️ Le dégrèvement ne s’applique qu’à la partie de la CFE correspondant à la période d’inactivité, avec un calcul au prorata lorsque la mise en sommeil intervient en cours d’année. Vérifiez les modalités de calcul auprès de votre SIE avant de déposer votre réclamation — un dossier incomplet ou hors délai fait perdre le bénéfice du dégrèvement, même quand l’inactivité est incontestable.
La TVA
Le régime TVA d’une SCI dépend de sa situation :
- SCI gérant des locations à usage d’habitation : exonérée de TVA par principe — aucune déclaration TVA à déposer.
- SCI ayant opté pour la TVA sur des locations professionnelles ou commerciales : l’option subsiste pendant le sommeil. Les déclarations périodiques (CA3 ou CA12 selon le régime) doivent être déposées, même nulles.
- SCI mixte ou exerçant une activité accessoire taxable : chaque cas est distinct et doit être examiné avec un professionnel.
Si la SCI ne réalise plus aucune opération taxable, elle peut envisager une résiliation de son option TVA auprès du SIE — démarche à mener en parallèle de la mise en sommeil, mais distincte de celle-ci.
La taxe foncière
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier, indépendamment de tout exercice d’activité. Une SCI en sommeil propriétaire d’un immeuble reste donc redevable de la taxe foncière dans les conditions normales. Aucun allégement spécifique n’est prévu au seul motif de la mise en sommeil.
Dépôt des comptes annuels et obligations comptables : ce qui reste dû
La mise en sommeil n’emporte pas la dispense de produire des comptes. L’article L232-21 et suivants du Code de commerce impose le dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, dans le délai suivant l’approbation des comptes par les associés — un calendrier à confirmer auprès de votre greffe ou de votre expert-comptable selon la date de clôture retenue.
Une SCI en sommeil doit donc :
- Clôturer son exercice comptable à la date habituelle
- Établir un bilan, un compte de résultat et une annexe, même si toutes les lignes sont à zéro
- Déposer ces comptes au greffe dans les délais légaux
- Faire approuver les comptes dans les conditions et délais prévus par les statuts de la SCI — reportez-vous à vos statuts pour connaître le délai qui vous est applicable
Le non-dépôt des comptes peut entraîner une injonction de régularisation sous astreinte, prononcée par le président du tribunal de commerce. Les associés peuvent également voir leur responsabilité engagée.
Pour en savoir plus sur les obligations comptables spécifiques à une société en sommeil, consultez notre guide détaillé : Bilan comptable en sommeil : obligations en 2026.
Durée maximale et sortie de la mise en sommeil : impact fiscal
La limite des 2 ans
L’article R123-125 du Code de commerce fixe la durée maximale de la cessation temporaire d’activité à 2 ans. Au-delà, si aucune reprise d’activité ou dissolution n’a été enregistrée, le greffier peut procéder à la radiation d’office de la SCI. Cette radiation entraîne des conséquences fiscales lourdes, notamment sur le traitement des plus-values latentes et la liquidation de la structure — une situation qui justifie un accompagnement personnalisé tant les conséquences dépendent du patrimoine et du régime fiscal de chaque SCI.
📌 La mise en sommeil est une solution temporaire, pas une mise en veille indéfinie. Anticipez la sortie — reprise ou dissolution — bien avant l’échéance des 2 ans pour éviter une radiation d’office et ses conséquences fiscales. C’est ce qu’a fait Nathalie (exemple illustratif) pour sa SARL : elle a posé dans son agenda un rappel à 18 mois pour décider, sans précipitation, entre reprise et dissolution.
Reprise d’activité et conséquences fiscales
La reprise d’activité se déclare via une nouvelle inscription modificative au guichet unique de l’INPI — toujours une décision du gérant, sans AG ni PV obligatoire par défaut, sauf disposition contraire des statuts. Sur le plan fiscal, la reprise ne constitue pas un événement fiscal déclencheur en soi, mais elle oblige à :
- Réactiver les déclarations TVA si l’option avait été maintenue
- Déclarer les premiers loyers ou produits dans la déclaration de l’exercice concerné
- Remettre à jour les bases CFE pour l’année suivante
Pour tout savoir sur les formalités à accomplir après une mise en sommeil, lisez notre guide : Après mise en sommeil : que faire ? Guide complet.
Dissolution et liquidation : traitement fiscal
Si la SCI ne reprend pas son activité dans le délai de 2 ans, ou si les associés décident de la dissoudre, la liquidation déclenche un boni de liquidation imposable (ou un mali, non déductible en principe). Pour un associé personne physique, ce boni est imposé comme un revenu distribué (art. 112 et 161 du CGI), au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou, sur option, au barème progressif. Le traitement fiscal de la dissolution dépend par ailleurs du régime IS ou IR de la SCI et de la valeur nette des actifs distribués.
Comment procéder concrètement : formalités et accompagnement
La mise en sommeil d’une SCI se déclare via le guichet unique des formalités des entreprises opéré par l’INPI, sur décision du gérant. La déclaration constitue une inscription modificative au RCS au sens des articles R123-45 et R123-46 du Code de commerce, et donne lieu à une publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Pour comprendre ce qui est publié et pourquoi, consultez notre article : BODACC et mise en sommeil : ce qui est publié.
Sur le plan fiscal, la mise en sommeil ne génère pas d’obligations déclaratives spécifiques auprès de l’administration fiscale — c’est l’absence de dépôt des déclarations habituelles qui pose problème. Il est donc essentiel de maintenir un suivi rigoureux avec votre expert-comptable dès la première année de sommeil.
Pour déléguer l’intégralité de la formalité juridique de mise en sommeil — rédaction de la décision du gérant, dépôt au guichet unique, suivi de la publication — notre service mise en sommeil d’une SCI prend en charge l’ensemble des démarches pour un tarif fixe de 150 € HT + frais de greffe.
Si vous souhaitez également préparer la déclaration de cessation en ligne, notre guide pratique vous accompagne étape par étape : Cessation temporaire d’activité : déclarer en ligne.
Synthèse des obligations fiscales d’une SCI en sommeil
| Obligation | Fréquence | Sanction en cas de manquement |
|---|---|---|
| Déclaration de résultat (2072 ou liasse IS) | Annuelle | Majorations et intérêts de retard fixés par l’administration fiscale, à vérifier auprès de votre SIE |
| Dépôt des comptes annuels au greffe | Annuelle | Injonction sous astreinte |
| Déclarations TVA (si régime TVA) | Mensuelle ou trimestrielle | Pénalités et majorations fixées par l’administration fiscale en cas de retard ou de défaut |
| CFE | Annuelle (dégrèvement sur demande) | Mise en recouvrement d’office |
| Taxe foncière | Annuelle | Majorations légales |
| Déclaration modificative RCS (mise en sommeil) | À la date de cessation | Irrégularité d’état au registre |
La mise en sommeil d’une SCI préserve la structure juridique tout en suspendant l’activité, mais elle ne suspend pas le droit fiscal. Chaque exercice sans revenus reste un exercice à déclarer, à comptabiliser, à clôturer. Anticiper ces obligations dès la décision de mise en sommeil, c’est éviter les régularisations douloureuses lors de la reprise — comme Nathalie (exemple illustratif) qui a pu réactiver sa société 18 mois plus tard sans aucun rattrapage à gérer, faute d’avoir laissé filer une seule déclaration.
💡 Une question sur la fiscalité de votre SCI en sommeil ? Notre équipe peut vous orienter. Contactez-nous pour un échange sur votre situation.
Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Dernière mise à jour : 24 juin 2026.
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