SCI en sommeil et TVA : obligations en 2026
Votre SCI est en sommeil : devez-vous encore déclarer la TVA ? Obligations, dispenses et risques fiscaux expliqués clairement.
- Une SCI en sommeil n'est pas automatiquement dispensée de ses obligations TVA : tout dépend de son régime et de ses opérations passées.
- Si la SCI était assujettie à la TVA avant la cessation d'activité, des déclarations néant peuvent rester obligatoires pendant la période de sommeil.
- La durée maximale de cessation temporaire est de 2 ans ; au-delà, une radiation d'office est possible (art. R123-125 du Code de commerce).
- Un expert-comptable reste fortement recommandé pour sécuriser le traitement TVA et éviter des pénalités de retard.
Sommaire
Une SCI en sommeil n’est pas automatiquement dispensée de ses obligations en matière de TVA. Si votre société civile immobilière était assujettie avant la cessation temporaire d’activité, des déclarations — y compris néant — peuvent rester exigibles, et une régularisation de TVA déduite peut même être due. Le régime applicable, les démarches auprès du service des impôts et les risques de pénalités méritent un examen précis avant toute déclaration de mise en sommeil.
SCI en sommeil : de quoi parle-t-on exactement ?
La mise en sommeil d’une SCI correspond à une cessation temporaire totale d’activité. C’est une décision du gérant : aucune assemblée générale ni procès-verbal n’est obligatoire pour engager cette démarche, sauf si les statuts de la SCI le prévoient expressément. Elle doit être déclarée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) via le guichet unique de l’INPI, dans le délai d’1 mois suivant la décision, conformément à l’article R123-46 du Code de commerce. Cette inscription modificative entraîne une publication au BODACC — pour en savoir plus sur ce qui est effectivement publié, consultez notre article BODACC et mise en sommeil : ce qui est publié.
La durée maximale de la cessation temporaire est fixée à 2 ans pour une société. Passé ce délai, le greffe peut procéder à une radiation d’office en application de l’article R123-125 du Code de commerce. La mise en sommeil n’entraîne ni dissolution ni liquidation : la SCI conserve sa personnalité morale, ses engagements contractuels et, surtout, ses éventuelles obligations TVA.
⚠️ Le piège à connaître : beaucoup de gérants de SCI confondent absence d’activité et absence d’obligations fiscales. Or c’est le régime TVA antérieur de la société, et non son inactivité présente, qui détermine si des déclarations restent dues. Une SCI qui ne fait plus rien peut malgré tout avoir une obligation déclarative active — et accumuler des pénalités sans s’en rendre compte.
TVA et SCI : rappel du régime applicable
La grande majorité des SCI relèvent de la location nue à usage d’habitation, qui est exonérée de TVA de plein droit. Dans ce cas, la SCI n’est pas assujettie et n’a jamais eu à déposer de déclarations de TVA. Son sommeil ne crée donc aucune obligation nouvelle sur ce plan.
En revanche, certaines SCI sont assujetties à la TVA :
| Situation de la SCI | Assujettissement TVA |
|---|---|
| Location nue à usage d’habitation | Non assujettie (exonération de plein droit) |
| Location meublée (para-hôtellerie, résidence services…) | Assujettie |
| Option TVA exercée sur loyers d’immeubles professionnels | Assujettie sur option |
| Vente d’immeubles neufs (VEFA, promoteur) | Assujettie |
| Location nue de locaux professionnels sans option TVA | Non assujettie |
Si votre SCI se trouve dans l’une des situations de la colonne « assujettie », la mise en sommeil ne suffit pas à interrompre automatiquement le régime TVA.
Exemple illustratif : Nathalie, déjà gérante de la SARL Lumière & Décors mise en sommeil pendant 18 mois, détient par ailleurs une SCI familiale qui loue un local commercial avec option TVA. Lorsqu’elle a mis cette SCI en sommeil à son tour, elle a découvert — sur les conseils de son expert-comptable — qu’elle devait continuer à déposer des déclarations de TVA néant tant qu’elle n’avait pas formellement dénoncé son option auprès du SIE. Sans cette démarche, l’administration aurait continué à attendre des déclarations chaque trimestre.
Obligations TVA pendant la période de sommeil
Dès lors que la SCI était assujettie avant la cessation d’activité, deux obligations principales subsistent.
1. Le dépôt de déclarations néant
Tant que la SCI n’a pas officiellement dénoncé son assujettissement auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent, elle reste tenue de déposer ses déclarations de TVA aux échéances habituelles — mensuelles ou trimestrielles selon son régime. Ces déclarations seront « néant » puisque aucune opération taxable n’est réalisée, mais leur absence expose la société à des intérêts de retard et majorations dont le barème est fixé par l’administration fiscale : renseignez-vous auprès de votre service des impôts des entreprises pour connaître les montants applicables à votre situation.
2. La régularisation des déductions antérieures
La cessation d’une activité taxable oblige en principe à régulariser les déductions de TVA opérées sur certains biens encore dans le patrimoine de la SCI, notamment sur les immeubles ayant ouvert droit à déduction lors de leur construction ou de leur rénovation. Les durées de régularisation applicables, généralement plus longues pour les immeubles que pour les biens meubles d’investissement, dépendent de la nature exacte du bien et de sa date d’acquisition : seul votre expert-comptable ou le SIE compétent peut les déterminer avec précision dans votre cas.
Concrètement, si votre SCI a récupéré de la TVA sur la construction ou la rénovation d’un immeuble il y a plusieurs années et qu’elle cesse son activité taxable, elle pourrait avoir à reverser une fraction de cette TVA au prorata des années restant à courir dans le délai de régularisation applicable.
💡 Conseil : avant de procéder à la déclaration de mise en sommeil, faites réaliser un audit TVA par votre expert-comptable pour chiffrer l’éventuelle dette de régularisation. Ce coût peut être significatif et doit être anticipé — c’est précisément le point que beaucoup de gérants découvrent trop tard, une fois la mise en sommeil déjà actée.
Comment régulariser la situation TVA lors de la mise en sommeil ?
La démarche comporte plusieurs étapes concrètes.
Étape 1 — Déclarer la cessation temporaire sur le guichet unique INPI
La décision de mise en sommeil appartient au gérant ; elle se matérialise par une déclaration modificative au RCS effectuée en ligne via le guichet unique INPI, dans le délai d’1 mois suivant la décision. C’est cette formalité qui acte officiellement la mise en sommeil. Pour comprendre l’ensemble des démarches, consultez notre guide Cessation temporaire d’activité : déclarer en ligne.
Étape 2 — Informer le SIE de la cessation d’activité taxable
Parallèlement, le gérant doit signaler au SIE la fin de l’activité soumise à TVA si la SCI était assujettie. Cette démarche peut déclencher la clôture du dossier TVA et l’émission d’un avis de cessation. La date de cessation retenue par l’administration sera déterminante pour le calcul des régularisations éventuelles.
Étape 3 — Déposer la déclaration de TVA de cessation
Une déclaration de TVA « de cessation » récapitulant les dernières opérations et intégrant les régularisations de déduction doit en principe être déposée auprès du SIE, dans un délai qui varie selon que la SCI relève du régime réel normal ou simplifié : votre SIE compétent vous indiquera l’échéance exacte applicable à votre dossier.
Pour un suivi complet des obligations qui perdurent après la mise en sommeil, notre article Bilan comptable en sommeil : obligations en 2026 détaille les points de vigilance comptables et fiscaux.
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La gestion administrative d’une mise en sommeil d’une SCI ne se résume pas à un clic sur le guichet unique. Entre la rédaction de la décision de gestion, la déclaration modificative au RCS, la publication au BODACC et la coordination avec votre expert-comptable sur les aspects TVA, les points de blocage sont nombreux.
Notre service prend en charge l’intégralité des formalités juridiques et administratives pour 150 € HT + frais de greffe. Vous vous concentrez sur la sécurisation fiscale, nous gérons le reste.
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Ce qu’il faut retenir sur SCI en sommeil et TVA
La question de la TVA lors d’une mise en sommeil de SCI n’admet pas de réponse unique. Tout dépend du régime TVA dans lequel se trouvait la société avant la cessation — pas de l’absence d’activité elle-même.
- SCI non assujettie (location nue d’habitation) : aucune obligation TVA spécifique liée à la mise en sommeil.
- SCI assujettie : déclarations néant à maintenir jusqu’à dénonciation officielle auprès du SIE, régularisation des déductions potentiellement due, déclaration de cessation TVA à déposer.
Les obligations comptables, elles, subsistent dans tous les cas pour une SCI soumise à l’IS : dépôt des comptes annuels (art. L232-21 et suivants du Code de commerce), tenue du registre des décisions. Pour ne rien oublier, référez-vous à notre guide Après mise en sommeil : que faire ? Guide complet.
La mise en sommeil reste un outil utile pour suspendre une structure sans la dissoudre, en gardant la porte ouverte à une reprise — à condition d’en maîtriser toutes les conséquences fiscales, TVA comprise.
Article rédigé par Marie Gattepaille, dirigeante de Legidesk.fr. Dernière mise à jour : 24 juin 2026.
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